【老蔡侃房】那些墨尔本你不知道的增值老建筑，别具风情、时尚复古！

前几期聊豪宅的时候，和大家说起过老建筑。【老蔡侃房】两百万叫豪宅？你太out了，墨尔本真正的豪宅长这样......

墨尔本虽然历史也只有100多年，但是老建筑风貌其实保护得很好，在一些比较富裕的区域能见到一些极具特色的老房子，除了别具风情之外，还有很大的投资价值。

如果比较严密的按照建筑风格区分的话，墨尔本大约拥有20几个历史时期的建筑风格，但是一般比较常见的是下面5类。

一 维多利亚风格

维多利亚风格英文叫Victorian，一般指1840-1900年之间，在维多利亚女王统治期间出现的一类建筑风格。

维多利亚风格以厚砖外墙为主，由于年代久远，一般在离市中心最近的近城区才能看到，例如Brunswick, Carlton, East Melbourne, Richmond等。

中后期的维多利亚风格以装饰华丽细致而容易被识别，前廊的铸铁花边，侧墙的繁复柱头，甚至烟囱也要几层叠高。

而维多利亚时期的别墅层高一般在11英尺以上（大部分都在3.2米层高以上），与现在普通建筑的2.7米不是一个阶级的…

二 爱德华风格

爱德华风格也叫做Edwardian Style，与维多利亚风格大部分房子连体的特点相反，大部分爱德华风格的房子以独立屋为主，屋宽也比维多利亚时期的4米-6米要拓阔更多。

外部墙壁以砖木为主，其中又以木板外立面和三角屋顶为其最具特色的代表。

这一时期也开始盛行分隔玻璃和花窗玻璃。

由于外型大方简洁，这个风格一直到第一次世界大战开始时都还是主流建筑风格。

爱德华时期的房子在离市区4-8公里的老区比较多见，东南例如Armadale, Malvern，Elsternwick，东面在Box Hill， Surrey Hills，北面Northcote，西面Footscray 都很多见。

不得不承认爱德华式样的房子的温暖简洁的邻家小筑的模样，至今仍有很大的粉丝群体。

三 加利福尼亚

小屋风格

第一次世界大战结束之后随着美国的崛起，美国的文化开始影响全球，这也导致了加利福尼亚别墅风格的盛行。

加州风格的别墅几乎全部是单层，一边是有凸窗和尖顶的房间，另一边是一个深而宽的门廊，而且一定会有上细下粗的柱子支撑，屋顶由陶片做成。

装饰风格相比之前的维多利亚风格和爱德华风格而言，属于十分简洁的。除了屋顶的条状装饰外，很少有多余的其它装饰，这在建筑工期和成本上也是一个提升。

一战之后的加州风格是在离市中心10公里以外的地方建造为主了，这时候的土地也相对更大，花园景观也更为丰富。

加州风格在Box Hill南面很常见，东南区的Caulfield North，西面的Ascot Vale也常有看到，北面Preston更是比比皆是。

四 战间期风格

这一时期是指一战和二战期间的20年，也就是1918年到1938年期间建造的房子。

战间期的房子常能看到加州小屋的外型风格，但以红砖或粉刷墙体为主，装饰仅限于入口处，墙体转折处，反映了当时的经济发展开始向现代化生活的过渡。

虽然装饰已经减少，但是部分别墅也受到了西班牙乔治亚复兴风格的影响，会有细节之处的变化。

五 战后建筑

二战之后的婴儿潮和移民的大量涌入使得住房需求猛增，这个时期开始出现大量的单层和双层的砖式建筑。

这个时期住宅的特点包括简洁的锻铁门廊，红砖外墙，低角度的屋顶，室内的装饰多使用地毯、橡胶地板以及水泥花砖。

室内的天花板层高也开始大幅度降低，接近于现行的2.7米主要层高。

另外一个颠覆性的变化，就是此时期的别墅开始考虑车辆的停放，车库或车棚的建造也开始变成主流的趋势。

战后建筑有很多被沿用至今，但已接近其使用年限，部分开始被拆除改造成新的联体别墅。

这些战后别墅在东边的Blackburn, Nunawading,东南的Bentleigh, Moorabbin,北面的Reservoir, Bundoora, 和西面的Altona, Kingsville多见。

相对于之前的建筑风格来说，战后建筑风格的房子常被认为过于丑陋，细节平淡，里里外外都缺乏亮点，因而很少被特地保留。

老建筑的拆除，加建，及开发

介绍完常见的老建筑风格之后，自然要讲到带老建筑土地的开发情况。

墨尔本的城市规划是比较原始的发散型发展，也就是以市区和Yarra河为中心，随着人口发展慢慢向外缘发展。

这也就导致了离市中心较近的区域，都已经被老建筑覆盖满了。

如果你买了一套离市区较近的老别墅，就要考虑一下老建筑开发的问题了。

主要注意以下几点：

1，老房子很多是不能拆除的

有相当一部分老建筑，尤其是维多利亚时代的房子，大都是有Heritage Overlay，即老建筑保护，不能拆除，但可以做一定程度的加建和翻新。

2，老房子如果外型美观，大都有保值的功能

现在天朝的主流文化是崇尚新大帅的，对于纯粹的老元素的推崇和接受程度不高，甚至有点排斥。但是入乡随俗的来讲，本地人对老建筑的接受程度是极高的，甚至有很多老外不惜重金在落魄的老房子里，去重塑很多复古细节，因此不要小看了破房子的价值。

3，老房子加建翻新要注意安全问题

这里所说的安全问题主要是指管道和电路。

老建筑大多年久失修，电路老化，管道锈损，在翻新或加建的过程中务必注意留一部分资金用作电路和管道的更新和维护。

4，部分有老建筑保护的房子，也可以开发

老建筑保护的条纹有详细的等级区分，如果你的老建筑在等级区分里是“不值得保留”等级的话，那很有可能可以拆除而做开发用途。凡事都不是绝对的，还是要具体情况具体分析。

对古老的崇敬和学习，也是为新生活奠定牢固的基础。大家如果有开发用地需要建议，可以联系我。

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下周预告

最近房市又是一波火热增长，很多投资人想要入市。可是选什么样的房子买，怎么买，什么价钱买，你真的懂吗？下周为大家讲讲，买房这件小事。