钱出不去，房下不来，夹缝中的中国买家难难难

难舍难分的公寓地产

中国买家对澳洲房产的热情不减和地产业内的持续看好，使得中澳合作开发的项目越来越多，而一边是开发商的如火如荼的耕耘，一边是中国买家举着大量海外贷款，房价越来越不稳定，资本运作的越来越复杂，中国投资者看似是外来的和尚实则早已难舍难分。

日前，备受期待的悉尼内城区16亿元公寓项目Park Sydney正式开盘，该楼盘由绿地集团（Greenland）与GH Australia共同推出，有100多名自住业主预订了公寓，反映出公寓市场持续强劲。100多名意向买家交了5000元的定金。本月底和下月初双方将交换合同。

这个坐落在Erskineville区的项目，面积为7公顷，是悉尼CBD 4千米方圆内仅剩的几个总体规划住宅与零售社区开发项目之一。和最近的住宅项目不同的是，Park Sydney项目是低密度住宅，将配套成熟的购物中心。

GH Australia最初在2014年以3.8亿元买下地块，不过去年5月中国开发商绿地与该集团建立合作，共同推进项目。该项目还将包括一个商业幼托中心和7400平方米的公园。

在上周末的最新发售活动中，首置业者买下面积在252平方米到528平方米不等的购地建房产品，价格为26.9万-47.5万元。考虑到还要建房，这些首置业者总共要花64万左右，远低于悉尼的中位房价（110万元）。

Stockland住宅业务首席执行长Andrew Whitson说道，“住房承受能力在悉尼是个重要问题，我们不仅要坚定地让‘伟大的澳洲梦’存活，而且要坚定地让它成为年轻的首置业者可以实现的现实。”

受困的中国买家

而与这个坚定的澳洲梦相对的，是中国业主的海外购房难。

澳洲首富、有着“公寓之王”称号的房地产开发巨贾特里古波夫(Harry Triguboff)今年的目标销售额是14亿澳元，而他准备为受困于资本管制政策的中国买家提供多达2亿澳元的融资支持。

以前中国买家的钱可以转出来，他们从来不在这儿贷款。现在却越来越难转出了。我们又认为他们推高了房价，(银行)不向他们放贷，结果就卡在这儿了。

“我希望向他们贷款，因为他们是很好的借贷者”，特里古波夫表示，因为主要是50万澳元左右的小额贷款，相信并不存在偿还难的问题。他认为银行应该向外国人放贷，“他们的理由是不了解外国买家的财务状况，但这是胡说，事实是——他们还款能力都很好”。

非银行贷款“对策”悄然衍生

ACB News《澳华财经在线》报道，在贷款难的大背景下，各种“对策”悄然衍生。长期关注中国在澳房产投资的咨询公司BasisPoint指出，中国大陆买家在澳购期房产生新的融资方式，譬如利用本土居民在澳洲银行现有的信用贷款限额，以个人之间P2P贷款的形式规避中国政府限制资金非法外流的政策举措。

BasisPoint的董事总经理 David Chin表示，“我们并不确定这种人际的P2P贷款活动有多大规模，但或许可多少解释最近几个月投资性房贷激增的原因”。

如果中国政府继续限制资金外流，非银行机构将在满足海外投资者需求上扮演更大角色。据瑞士信贷，在新州有约25%的新房供应由外国人吸收，大部分为中国买家。

Chin给出例子：一位澳洲居民卖出投资房，偿还银行贷款，但是还有一定的信贷额，然后“转让”给海外买家，帮他购买期房公寓。双方签署合同，以新公寓做抵押。中国买家贷款额是新公寓价值的70%左右，贷款期一到两年，利息约9%。澳洲居民获得的利息差约为4%。

高力国际亚洲市场部主管David Sia表示，他们很多刚开始是到澳洲来旅游、感受生活，而在决定买房时，外国人会选择期房，因为作为首个最理想投资新房，将来可以让孩子来居住学习，或自己来度假，作为澳洲梦的篇章，房子永远是华人绕不开的结。