家长买来学位房学位却被"霸" 证据不足或遭败诉

广州市荔湾区法院公布一批房产中介不规范行为,提醒市民避开这些陷阱

昨日,广州市荔湾区法院公布了一批房地产中介不规范、不诚信甚至违规操作,导致二手房买卖和房屋租赁纠纷产生的案例。据了解,荔湾法院近两年受理的涉房地产中介居间合同纠纷数量呈上升趋势,有别于以往多为中介公司追缴中介服务费情况不同,这些居间合同纠纷多发于房屋买卖或租赁过程中,买卖或租赁一方当事人主张中介公司不规范行为,导致合同不能继续履行,从而在租赁合同或买卖合同纠纷中一并要求中介公司承担责任。

案例1

想租来作商铺 却办不了营业执照

尹小姐向中介寻求商铺出租。中介为她推荐了一处旺铺,介绍出租人为陈先生,并促成尹小姐与陈先生签订租赁合同。合同明确约定,陈先生将其拥有的房屋租赁给尹小姐作商铺使用及要办理租赁登记备案手续等。尹小姐支付了首月租金、履约保证金、中介费,接收了房屋,但之后无论如何催促,陈先生就是不配合办理工商营业执照。尹小姐通过物业所在地的物管处了解到陈先生原来仅是物业的承租人,且该物业只能作住宅使用,不能办理营业执照。

为此,尹小姐将中介公司和陈先生诉至法院,认为其提供虚假信息,使自己蒙受经济损失,要求撤销合同并赔偿。法庭上尹小姐、陈先生和中介公司各执一词,尹小姐主张中介公司的置业顾问明确告知陈先生是商铺的业主,且陈先生也口头承诺可以协助原告办理工商登记手续。陈先生和中介公司却都否认有过这样的承诺。

法院审理认为,从租赁合同约定等情况看,陈先生隐瞒了房屋性质和产权真实情况,构成欺诈;尹小姐在没有核实房屋性质、产权情况等重大事项的情况下直接签订租赁合同,也有一定的过错,双方应各自承担因合同被撤销的责任;中介公司未查清房屋性质和产权情况即促成租赁合同,现合同被撤销,中介费应予退还。

法官提醒:故意隐瞒情况 应承担损害赔偿责任

本案中虽然各方对于订约前的情况陈述不一,但从已签订的租赁合同内容看,尹小姐承租房屋的目的是用作商铺使用,陈先生明确其对房屋拥有合法出租权,由此可以认定中介公司和出租方具有隐瞒房屋性质和产权情况的情形。房屋性质、产权情况等属于租赁合同的重大事项,居间人应向委托人如实报告。一些中介公司为吸纳房源,没有要求“业主”出示身份证、产权证等有效证明,仅凭“业主”陈述即对外放盘。其后促成交易,随口对买房人或承租人作出口头承诺或不实陈述。我国《合同法》规定,中介方故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。案件后经调解结案。

案例 2

说是学位房但学位已被占 入读名校计划落空

梁先生想寻找一套学位房,方便儿子入读心仪的小学。中介公司称有一“笋盘”靠近某名校,为该校的学位房。梁先生与卖家签订房屋买卖合同,并约定卖家必须迁出房屋内所有户籍人员。其后,卖方却一直通过拒绝收取订金余额的手段来拒绝履约。经了解,原来该房户口中除了卖家之外,仍有卖家的妹妹及其儿子。为了使用该房学位,虽非产权人的卖家妹妹拒绝迁出户口。卖家辩称签订合同之时并未看清迁出户口合同的条款。

法官提醒:是否“带学位”需了解清楚

除遇上述原户籍人员因学位而不肯迁出的情况外,还存在学位已被使用或者“假学位房”(中介称房屋为某一学校学位房但实为附近其他学校),另外还有政策变化或学区调整等问题,都可能导致买房人无法实现入读名校的购房目的。而且,如果中介公司在推介房屋时,仅是口头承诺“带学位”,买房人在打官司时因举证不能、证据不足,也可能遭遇败诉。想购买学位房的家长需要好好擦亮眼睛,把实际情况了解得清清楚楚,把合同订得明明白白。

案例 3

匆匆签约买“笋盘” 想不到已被法院查封

吴先生通过中介介绍向郑小姐购买房屋,吴先生看过房子感觉很满意,签约过程也很顺利,虽然房屋设有抵押,但合同已订明“卖方保证对房产享有完整产权,保证房产权属情况属实,没有侵犯第三人权益”等。吴先生很放心地签订了合同,支付了定金和首期款,安心坐等过户、收楼,谁知只等到中介通知,原来这套房屋在签约之前已经被法院查封。吴先生对这套房屋情有独钟,几经考虑还是想买下来。就和郑小姐协商签订补充协议,郑小姐同意尽快解决法院查封问题并配合办理过户手续。但最终郑小姐并没有能够将房屋过户给吴先生。吴先生起诉至法院,要求郑小姐和中介公司连带赔偿损失。

法庭上,中介公司表示,在三方签约前郑小姐从没有说明房屋存在查封问题,且双方又急于签约,无法去房管部门查档,故认为中介公司没有过错。郑小姐也辩解其在签约时并不知道房屋已经被法院查封。法院最终判决,郑小姐须向吴先生承担违约赔偿责任。

法官提醒:细细查询获知房屋真实情况

手持房产证的“业主”并不一定等同于对房屋享有完全的处分权。对于房屋是否设有抵押、是否被查封等情况,需要通过向房屋登记部门查询才能准确得知。本案各方都急于签约,在明知房屋设有抵押的情况下,没有进一步核实房屋权属状态,导致合同最终无法履行。

案例 4

买卖双方都无“资格” 无奈解约各打“五十大板”

赖先生来广州工作多年存下些积蓄,但还没有取得广州市户口,见楼市一路看涨,赶紧通过中介找房子,很快就相中了老城区一套区位合适、总价不高的房子。这套房屋的产权人是兄弟姐妹五人,但平时主要由柳先生负责管理。柳先生见赖先生开出的价钱比较理想,就与中介公司一道签订了三方协议。

签订合同后,赖先生立马行动,从中介处拿到了房屋钥匙,抓紧入场装修。可是接着问题来了,柳先生的其他兄弟姐妹表示,不同意出售房屋,并来到装修现场要求停止装修。赖先生无奈表示同意赔偿1万元,希望能够继续提前装修。但双方最终无法完成交易,赖先生将柳先生诉至法院,柳先生在案件中提出了反诉。

法院经审理认为,双方各自因购买资格和出售权限问题导致合同不能履行而要求解除合同,应对合同解除承担各自责任,由柳先生向赖先生退还定金,赖先生向柳先生赔偿提前装修损失1万元。

法官提醒:签合同前更应该知己知彼

因为本案是买卖合同,所以未涉及对中介公司的责任认定。在进行房屋交易及签署合同时,无论买房人或卖房人,都不应一味听信中介公司“无问题的”“你放心啦”等表态,还是要谨慎细密对己负责,争取做到“知己知彼”,特别是在限购政策调整的情况下,更应该认真读清读懂政策规定,否则到头来不但“竹篮打水一场空”,还可能需承担额外的损失。