40万房贷多收9%利息！澳洲银行如此偏爱“只还利息”贷款的原因

风靡澳洲楼市的“只还利息”(Interest-Only)房贷，最近成了监管层严查的重点对象。2003年时，这类房贷在银行所有自住房贷款中占比为10%，在投资房贷款中占比50%，而目前，这两个比例分别上涨到23%和64%。

与以前相比，自住房的“只还利息”房贷比例猛增了一倍多，现在每四笔自住房贷款中，就有一笔是“只还利息”房贷，而投资房贷款中更有三分之二是“只还利息”房贷。

2014年底，证券与投资委员会(ASIC)开始调查银行是否违反了消费者信贷规定，重点对象即“只还利息”类房贷。上个月，APRA做了更严格的规定，要求银行“只还利息”类贷款不能超过30%

“只还利息”房贷并不是真的只还利息，是将还贷期(一般为30年)分为两个阶段。第一个阶段通常为5年，在这一阶段借款人只付贷款利息而不用付本金。在第二个阶段，借款人需要还本付息。

这种房贷之所以受到借款人的欢迎，因为表面上看，它减轻了借款人的经济压力。例如一笔为期25年，利率为5%的30万元的按揭贷款，还本付息方式的月还款额为1754元。但如果是用“只还利息”的方式，在贷款第一阶段，月还款额为1250元。

还有一个重要的好处，就是利息可以抵税。对于“只还利息”房贷，借款人第一阶段每月所付的利息都可以在应纳税收入中扣除，但是若采用还本付息的方式，所付的本金部分则无法从应纳税收入中扣除。因此可以说负扣税制度“诱使”了借款人选择“只还利息”房贷。

如前文所述，银行的“只还利息”类房贷无论从规模还是比例来看，都在不断扩张，为何银行如此热衷于这类贷款，以至遭遇了监管层的“打压”呢？

原因当然不外乎利润驱使。那么与“正常”房贷相比，“只还利息”房贷的利润要高出多少？在上周央行发布的《金融稳定报告》中，专门对“只还利息”房贷做了案例分析。其中一张图清楚地揭示了“只还利息”房贷的利润诱惑。

上图是两笔期限30年，利息为4%，本金40万元的房贷对比。一笔为正常的还本付息贷款，一笔为5年后开始还本付息的“只还利息”贷款。在前60个月(5年)内，两者的利息几乎没有差别；还本付息贷款的本金越来越少，但“只还利息”贷款的本金余额仍为40万元。

从第60个月以后，两种贷款的利息曲线(虚线)开始分道扬镳。那么总共“只还利息”贷款要多还银行多少利息呢？

在整个还款期内，还本付息贷款共付利息约为29万元，“只还利息”贷款共付利息约为32万元，即后者要多还9%的利息。

现在对于“只还利息”房贷的借款人来说，风险有多大？

一是根据摩根斯坦利的计算，当“只还利息”房贷的第一阶段结束时，借款人的月还款额至少要增加30%，更普遍的情况是会增加50-70%。

二是还款负担突然加重的借款人往往会通过另一个“只还利息”贷款来再融资。与所有使用杠杆投资的情况一样，借款人的杠杆过高，在房价上涨的情况下会获得更高的收益，但是如果房价下跌，损失也会更大。

（图片来源：网络）

所以问题来了，为了多赚9%的利息，银行让自己和借款人都承担了过高的风险，真的值得吗？

《金融稳定报告》中指出，2014年收紧房贷的监管政策出台以前，银行使用了更宽松的风控标准， ASIC在2014年的调查发现，40%“只还利息”借款人转为还本付息阶段时可能无法偿还更高的按揭额。而在最近，央行发现，有些借款人申请了还本付息房贷，但一获批就转为“只还利息”房贷。APRA近期专门要求银行整顿这一问题。