梁杰夫：危机和期望--解读海外贷款调查信和行业现状

2017年春节还没过完，部分华人业主就收到了西太银行这样一份特殊的“礼物”：海外贷款调查信。一时间，这封格式统一的信就出现在朋友圈和各大华人论坛，媒体新闻中。

虽然大家还在调侃这封信某些语法，文笔上的问题，或者说会不会是诈骗信，但是里面的内容并不是轻松愉悦的。我照着收到信的人上传在论坛的照片，大概翻译了一下信件的内容。

西太银行的调查信译文

“尊敬的客户：我们银行非常重视顾客的财务健康。我们在去年年中时候寄过信给你，希望你确认你在递交房贷申请时提交的资料都是正确的。

西太银行正在审查之前一些由贷款经纪提交的，海外收入贷款。我们会积极地与你合作，来保证你正确理解房贷申请的程序，并提供了正确的材料。所有客户对我们来说都很重要，所以我们直接联系你。如果你不回应这个信件，将有可能违反了房贷合同的条款。

我们希望你能在14天内直接联系这个手机号码，周一到周五工作时间，Email地址review@westpac.com.au我们的谈话将让你有机会重新确认你的联系方式，我们可以见面来讨论你的房贷申请，同时，我们将回答你关于这个事情的所有疑问。

我们希望你能直接联系我们，而不是通过贷款经纪来，因为你的贷款经纪已经没有权利代表西太银行来和你讨论你的贷款。我们希望能很快地和你沟通。”

 信件中提到的几个事件，都值得我们关注，一个是去年年中，即2016年6,7月的时候，西太银行首次向部分海外收入贷款的顾客发信，要求确认提交收入来源证据。另外一个就是跳过贷款经纪人，要求客人直接联系银行。虽然我们无法知道银行下一步会做什么，但是可以从西太的海外贷款政策变迁来揣度银行的态度。

海外贷款政策变迁史

西太银行作为澳洲第一家接受海外收入贷款的银行，同时也是第一家宣布完全对海外收入贷款关闭的银行。它的政策变迁，就基本反映了澳洲整个银行业对海外收入贷款政策态度变化。

2012年到2013年4月 海外收入贷款只需要一张雇主信即可获批。

2013年4月，海外收入贷款除了雇主信之外，材料增加两个连续的工资单，连续三个月的工资进账银行记录。

2013-2015年中，西太银行在雇主核实，贷款比率（LVR）设定等条规上断断续续地修改，但是，主要的趋势还是大开海外贷款之门，和联邦银行CBD注重澳洲本地市场，澳新银行ANZ注重商业市场的策略不同，西太银行以其拓展海外贷款业务闻名，其银行业绩也因此越居澳洲银行第二。

2015年7月，澳洲楼市到达阶段性的峰值，风险也逐渐暴露。于是，海外人士贷款LVR从80%下降到70%。

从2015年底到2016年初，整个市场海外贷款的形势急转直下，由虚假贷款申请材料引发的行业危机爆发。虽然银行没有明文宣布海外贷款的关闭，但是行业内已经对海外收入贷款失去信心。整个华人贷款行业也经历了一次大洗牌，一些当时声明鹊起的贷款公司一夜消失。剩余的从业人员也战战兢兢，如履薄冰。

2016年4月26日，西太宣布不再接受任何纯海外收入贷款，已经递交但没有得到正式全批的都会被拒绝。由于早在几个月前海外贷款已经实际关停，这个名义上的关停也是意料之中。

2016年7月，西太银行对已经被吊销牌照的贷款经纪人的客人进行核查。

2016年11月，西太银行将纯海外客户，以海外收入申请的房贷的浮动利率上调0.5%。因为这个时候，纯海外客户的贷款基本上动不了，只能忍受利息的提高。

2017年2月，春节还没过完，西太银行再次启动调查。第二次信件来到，因为他们之前大部分信件都被“华丽丽地”忽视了，所以，这次语气加重了，并直接指出办理他们贷款的经纪人已经被处理，无权代表银行和客户沟通。

调查信和海外贷款现状

这段时间相信每个贷款经纪人都会收到关于这个事件的咨询。因为这是第二次，所以我们可以回过头去看看半年前，类似的事情发生时，是一种什么样的情况。

在去年七月，西太银行开始首次大规模发信给海外贷款客户，核实他们的收入情况，要求补交更多的材料。当时，市场的反映方式就是三种：1，按要求提交新的资料，核实联系方式。银行确认过关后，就基本安定了。2，有本地收入并且足够的客户，陆续将海外收入贷款转为本地收入贷款。比如转去CBA，ANZ，NAB等几个大银行，转走后，以前的银行也没有再去追究。3，忽略信件，不采取任何行动。过了半年，信再次到来。

相比去年，其实对于海外的贷款政策没有太大的变动。在当时接受海外收入贷款的两家主要机构：汇丰银行和大华银行，也经历了政策收紧的变动。来自新加坡的大华银行本来可以在中国境内签合同（它们在国内大城市都有分行），然后政策变为要亲临新加坡签合同，最后也渐渐停止海外收入贷款。而汇丰银行，提高了成为卓越客户的存款期限要求，从最初的三个月到后来的六个月甚至更长，因为卓越客户是申请海外收入贷款的门槛，门槛提高了，贷款难度也增加。

后来陆续有如Mortgage Ezy或者Bankwest等机构有海外收入申请获批的案例，但是都是个例，除了被当做噱头吆喝两声之外，基本没有使得情况有所改观。再加上中国新出台的外汇管制政策，愈发严厉，所以很长一段时间，市场上也没有人再提海外收入贷款这个事情了。

贷款经纪人怎么看

所以这次怎么应对这个信件，途径也只能和上次一样。能够提供证明，消除银行的疑虑当然是最好的，遵纪守法，配合银行的调查，是不会错的。另外半年后，很多之前没有本地工作的贷款人已经找到了工作，而半年的工作时间也基本足够满足银行的贷款要求。所以，这部分贷款人也可以把之前的海外收入，转换为本地收入。不管你是留在西太银行还是转去别的银行，本地收入证据充分，就可以了。最后剩下来的贷款人，估计也预测到银行是不达目的不消停的，现在半年来一次，以后呢？所以，请加紧去找工作吧。勤劳可以换来高质量安心的睡眠，也是很好的。

至于在转贷过程中，有什么要注意的，那可能就和最开始限贷的时候一样，贷款经纪人都会问客人原来从哪个贷款公司出来的。因为银行也会“重点关注”那些被查处公司人员，及他们经手的客人的活动。他们虽然可以换公司名字，使用别人的贷款牌照，但是大规模同时从A贷款公司转出到B贷款公司，银行会有足够理由来怀疑B公司是否是A公司的替身。所以选择做风谨慎的贷款公司/贷款经纪人就变得很重要，如果还是那无所顾忌的老一套，那么你只是从一个坑跳到另外一个坑，早晚都会遇到第二轮危机。

发了两次信，银行在接下来会怎么处理，我们已经见到个别银行强制客户把对冲账户里面的钱还到贷款账户里，关闭贷款账户的实例。但是大规模强制偿还的情况发生性目前来说还比较小。因为那样对市场的冲击会非常大，甚至有局部地区崩盘的可能，所以，银行会非常慎重。

最有可能发生的情况，可能是“个别处理”，那种之前做假材料到了疯狂地步（我见过70多岁的没有任何资产的残疾夫妇也申请下来30年的百万贷款）的不良贷款经纪人的客人会被列为“高危对象”。银行有可能会对这一小部分客户采取进一步的行动。

贷款行业的一些期望

经过这一轮风波洗礼的华人贷款行业，甚至整个华人地产行业，都充分意识到尊重遵纪守法的重要性。位于销售和客人之间的贷款经纪人，也体会到了保护自己的重要性。极个别激进的楼花销售员，和贷款经纪人的沟通甚至到了：你不做是吧，别人就敢做这样的程度。一些年轻的贷款经纪人，特别是在某些楼花销售公司贷款部门的工作的，经常在做假材料和怕被查的焦虑中生存。说句不好听的，他们怀着入行的憧憬进来，却在被当炮灰用。被查了，主管马上换一批人上。这并不是这个行业存在的初衷。

华人经过在澳洲地产市场二三十年的努力打拼，才有了今天这样的位置。我们有出色的开发商，出色的房产销售，出色的贷款经纪人，还有无数通过投资而达到个人财富自由的投资者们。所以，澳洲本地人也会对我们刮目相看，毕竟二十年前，中国人在他们眼中的地位是很不高。

但是，我们的行业也是经不起连番重击的，每一个从业者都应该来呵护这个行业。这并不是很难的事情，而且，它是有利于每一个人。投资者谨慎理性，销售诚信正直，贷款经纪谨慎守法，几个环节扣起来，我们的行业就会健康向上。

这并不容易做到，但是，我们都得努力朝那个方向前进，或者我们至少要让自己不往相反的方向滑去。

作者简介

梁杰夫 （微信：WX410213054）

澳洲地产著名专栏作家，Domain中文版《澳房汇》执行主编，信贷专家，澳洲工商管理及会计双硕士。作品常见于澳洲各华文媒体，同时以媒体人身份积极参与华人维权活动。