梁杰夫：纽卡斯尔——有故事的老同学

新州悉尼到昆州黄金海岸的一路，从南到北有Central Coast，Newcastle，Port Macquarie，Coffs Harbour，Byron Bay等城市，它们在我“狭隘”的观点里，都被归属到养老胜地一列，因为它们都是面朝大海，春暖花开，更重要是相比悉尼，房价宜人。新年假期，离开悉尼向北自驾，于是我有了时间和兴趣去重新发现它们更多彩的一面。

纽卡斯尔（Newcastle）就是其中一个有故事的老同学。

最好的BHP和最坏的BHP

自从1797年在纽卡斯尔发现了丰富的煤矿资源后，它前半段的命运就和煤炭钢铁连在了一起。始建于1912年的BHP大型钢铁厂除了提供大量的工作岗位，促进了当地经济发展之外，也带来了一批受过良好教育的专业人士，他们倡议公司在Callaghan用9公顷的土地建立了技术学院。从学院出来的训练有素的技术人员，也以创新促进了公司的发展。BHP钢铁厂在1970-1980年期间年产量超过200万吨，为当地超过1万人提供就业，是纽卡斯尔最大的雇主单位和经济支柱。

 
（图片：1998年BHP钢铁厂 来源：Newcastle Herald）

但是到了80年代，日本和韩国等国家钢铁出口的兴起，把BHP钢铁厂逼到了悬崖边上。1999 BHP钢铁厂关停。纽卡斯尔地区的失业率在随后的两年达到10.4%的峰值。而钢铁生产对环境造成的负面影响，也曾使得当地房产增幅长期落后于全国水平。

 
（图片：2004年BHP钢铁厂原址 来源：Newcastle Herald）

在这个艰难的时候，给这个城市带来转机的还是BHP当时创办的技术学院。当地人在看到了重工业发展所带来的繁荣的同时，也开始谋求后工业时代的出路。1951年新南威尔士大学（UNSW）纽卡斯尔学院成立；1965年纽卡斯尔大学正式成立。2001年，大学接棒钢铁厂，成为当地最大的雇主单位。

1999年就是这个城市的重生之年。当地人都会有这样的感慨，发生在纽卡斯尔最好的两件事，就是BHP来了，然后BHP走了。BHP为这个城市创造了大量的就业机会，功不可没。然后现在，由它衍生出来的纽卡斯尔大学正在主导这个城市的经济转型，从工业城市，转向大学城，转向地产和旅游服务行业。

城市升级大计划

在2016年新州的土地交易中，有一个发生在这里的交易意义非同寻常。酒店及建筑开发商Iris Cpital花了3900万，从GPT Group和新州政府手里买了纽卡斯尔东角的四块内城居住用地——这里曾经是BHP的钢铁厂。

（图片：2016年Iris Capital在纽卡斯尔购入的地块 来源：The Urban developer）

虽然和悉尼其他商业地块买卖相比，这个交易只算是小角色。当时它对当地的影响却很显著。在这里，将会建起纽卡斯尔最大的楼盘。500套公寓，4900平米的零售区域和2700平米的商业区域。

它是新州政府都市升级更新大计划的一部分，这个投资了5亿轻轨和交通中枢开发的规划，将在2019年完成。届时，将会有全新的公园，娱乐中心和公共活动空间。Iris Capital的这个项目和其他内城项目比如新的法院综合建筑，还有Hunter Street 购物中心复兴计划一起，正在改变这个城市的样子。

在上个月，新州政府也公布了纽卡斯尔新的公共交通系统规划，关联公共汽车，渡轮还有轻轨。交通部长Andrew Constance表示：在最新的规划中，纽卡斯尔将把老旧的公共交通时间表扔掉，并和当地社区一起构建一个和蓬勃发展城市相匹配的交通网络。工程研究报告表示，这个城市复兴计划将会给当地经济带来价值25亿的增长。

新州政府的开发机构Urban Grouwth也表示，这些工程将会激活城市和海边地带，吸引更多的人包括投资者和旅游者来到纽卡斯尔。这些城市升级和交通项目工程，将会把Honeysuckle半岛这个临水的废弃工业用地近25年的开发进程推进新的阶段。

在12月份，纽卡斯尔大学在Honeysuckle购买了两公顷的土地，这里将会在2018年末建成集教育，科研和工业应用为一体的新中心。这是该大学预期2017年在CBD建设价值950万的教育半岛---NEW Space工程后的另外一项重大措施。随着校区进入CBD，大学将会增加额外3000的学生。

 
（图片：纽卡斯尔大学NEW Space效果图 来源：The University of Newcastle）

在去年的圣诞期间，因其历史而著名的纽卡斯尔前法院（9 Church St）以660万的价格被日本的一个教育机构买下。政府对这个城市的规划，一直在向教育重镇前进。随着学生的进入和纽卡斯尔生活方式的吸引更多的人移居过来，当地的房价也会水涨船高。

稳步上涨的房地产市场

按照高力国际的Dane Crawford的说法，纽卡斯尔的房产正在吸引更多悉尼投资客。 统计数据显现，在2011年，只有5%的买家来自悉尼，现在，有20%的买家来自悉尼。

投资者被这里便捷的城市生活方式所吸引，同时，过去几年房价的上涨也使得纽卡斯尔成为悉尼之外的一个宜人选项。在过去的一年，纽卡斯尔房价增长11.5%，相比悉尼的15.46%，其实并不逊色。在内城范围内，8-10%的涨幅，而在高端市场，12-15%的涨幅。而在城市之外，涨幅在6-7%之间。这些增长数字比布里斯本，堪培拉和阿德莱德都好。

在未来两到三年，这里将会有2500套公寓上市，相比之前250套公寓一年的数据，有非常大的飞跃。虽然供应上去了，但是需求也同样在上升。这里的公寓房价，至少比悉尼均价便宜20万以上。

纽卡斯尔房价的增长，很大程度上是由悉尼房市的刺激形成的，而过去40年的统计数据表示，这里的房价上涨一直很稳定。和悉尼相比，这里没有巨量的人口，没有比肩悉尼的高收入，没有众多的百万富翁和IT就业人士。所以也没有房产突然的高峰和低潮。

在11月，房产中介PRD Nationwide Newcastle经手的一套130平米海景Penthouse卖出70万的价格。而在悉尼，同样的公寓价格至少要花多三倍的钱。这个物业均价算下来是5000澳币一平米，而在悉尼近城的地方，公寓中位价是10000-15000澳币每平米。在12月，Harper Property Agents经手的一个两房公寓（位于75 King St）成交价为40.5万。而Blissful Properties经手269 Hunter St上的Studio 成交价为21.9万。

不过，不是所有的物业都便宜。PRD Nationwide就卖出了一个150万的三房公寓，当然这个公寓的位置很好，拥有的海景视野也是一流水平。

 （图片：纽卡斯尔150万澳币公寓的阳台海景 来源：AFR）

投资之外的宜居生活

在我的印象中，纽卡斯尔和卧龙岗（Wollongong）就像俩兄弟，他们分别在悉尼的南部和北部，距离相仿，原来都是重工业城市，都有着规模相仿的大学，也都在经历着城市转型的历程。不同的是纽卡斯尔有一个机场，未来可能会有国际航班；到2018年，纽卡斯尔也会拥有一个造价1300万澳币的邮轮码头。而卧龙岗，南天寺很不错。

对于熟悉悉尼的人投资者来说，周边城市的房产是不容易进入大家法眼的。所以，纽卡斯尔和卧龙岗们还得多多努力。离开悉尼向北，每个小城市都有不一样的风味，从宜居角度来讲，也不比悉尼逊色。投不投资是另外一回事，去看看，去感受，还是非常不错的。

最后值得一提的是靠近昆州的Byron Bay，这个地处澳洲陆地最东角的小镇景色优美，嬉皮的生活方式和音乐节使得澳洲本地年轻人对她趋之如骛。你想，当红澳洲明星，“小丑女”Margot Robbie的心头好，自然也不会太差。

作者简介：

梁杰夫 （微信：WX410213054）

澳洲地产著名专栏作家，Domain中文版《澳房汇》执行主编，信贷专家，澳洲工商管理及会计双硕士。作品常见于澳洲各华文媒体，同时以媒体人身份积极参与华人维权活动。