遭遇洪水、人口外流、银行三方“围堵”，澳洲这个州的地产据说要崩盘？水边豪宅业主要哭？

昆士兰作为澳大利亚土地面积第二大的州，人口排名却仅占全澳第三。根据2016年3月份的统计，昆士兰人口达到482万，占全澳总计人口约20.1%。旅游业一直是昆士兰州的重要支柱产业，在过去数年，昆士兰的旅游地产，投资地产由于受到澳元贬值，利率降低，亚洲中等收入家庭急速增长等多方面因素的推动影响，房价一路攀升，然而，昆州房地产或将在数年内遭受毁灭性打击！

澳AAA信用评级受威胁，利息或大幅上调！

澳大利亚的AAA信用评级正面临非常大的压力，财长Scott Morrison在上周表示，如果政府无法在五月份顺利通过预算案中的改革，AAA评级一旦被取消，那么这责任将由参议院和在野各党派共同承担。最近OECD也已经向澳洲发出房价过高，危机攀升的通知。澳大利亚AAA信用评级所受压力主要来自于民间债务，民间债务的主要组成则是房地产贷款。倘若澳洲信用评级降级，也就就意味着澳大利亚银行在国际上拆借资本时所需要付的利息可能会更高，那么这些代价将直接转嫁到消费者头上，最直接的结果就是贷款利率的大幅上调。最近投资利率已经几乎和存款利率脱钩，在基准利率犹豫不定下调还是上调时，投资房贷款利率却仍坚定上调。以史为鉴，澳大利亚在2008年美国次贷危机后，联邦银行CBA贷款浮动利率最高为9.58%，是现在的2倍之多。这意味着，如果澳大利亚信用评级被下调，澳洲的地产投资利率必然大幅上升，那么投资人所需承担的利息将会大幅上调。最近在联邦的参议院听证会上，参议院委员会强烈要求各银行积极提供小企业贷款，而这在一定程度上必然减少了可以提供给房地产行业的贷款总量。

澳新银行ANZ：未来或拒绝贷款给海平面上升高危地区

昆士兰州作为澳大利亚人口第三大州，主要发展区域皆为沿海地区，内陆发展相对非常落后。许多开发商都在海岸线附近投资建设高档住宅楼，然而，在2017年3月7日的针对各大银行的参议院听证会上，澳新银行ANZ的CEO, Shayne Elliott表示，澳新银行ANZ正在评估海平面上升及其他气候变化对住房抵押贷款的风险，澳新银行ANZ现已经意识到气候变化所带来的贷款风险，其中目前的主要考量则是海平面上升所带来的风险。

澳新银行ANZ的CEO, Shayne Elliott表示海平面上升将成为未来决定包括贷款估值比率在内的住房贷款的重要考虑因素。澳新银行ANZ的CEO, Shayne Elliott甚至说，考虑到未来海平面上升所带来的洪水风险，澳新银行ANZ未来可能会拒绝给一些房产提供贷款。墨尔本联邦选区的下议员Adam Bandt表示，继澳大利亚金融监管局(APRA）发布环境危机声明后，澳新银行ANZ此举突显了政府及金融机构应对气候变化对经济发展影响的重要性，这是为澳大利亚鸣响警钟，提醒各方，气候变化或将严重摧毁澳洲经济。

昆士兰有近两万住房受海平面上升威胁

昆士兰的地理结构导致昆州地产项目多为了标榜海景房，很多地产项目纷纷沿海而建。昆州在55米和110米海岸线内的地产非常之多。新州人口接近昆州两倍，而昆州近海相对高风险居民住房则是悉尼的10倍左右。由于海平面上升的风险将会被考虑进去，这些现存近海居民的住房，在未来和银行申请转贷款Refinance和出售时，必然受到海平面上升的风险所影响。至于影响程度，由于澳新银行ANZ才刚开始考虑，仍很难列举出具体数据。但是对于投资来讲，这是一个眼前不存在，未来却躲不过的巨大风险。

华人新开发项目是海平面上升影响的重灾区

在日本投资从昆士兰撤资之后，最近几年中国资本非常青睐昆士兰，不仅地价便宜，而且澳大利亚人对于海边的情节，让中国资本信心十足，位于昆士兰冲浪者天堂周边，一些楼盘比如悦榕庄及其周边，未来可能面临洪水，以及估值，贷款等方面的风险。实际上，早在2015年，澳洲各界已经对于此地的海平面上升所带来的危害警告不断，但是依然没有阻止中国资本在此扩张。在澳新银行ANZ的带领下，澳大利亚其他各银行未来对于该地区的估值以及贷款，都可能在考虑到海平面上升造成的风险而捂紧口袋，届时，投资人无法交割等问题必将打击昆州地产行业。

昆州人口结构老龄化倾向严重！

昆州的旅游虽然是支柱产业，然而，根据澳大利亚统计局ABS的数据显示，昆州过去20年，老龄化情况不断加剧，50岁以上的人口显著增加，而20到45岁青壮年人口比例则急剧下降，在这种情况下，昆州的主要劳动人群比例下降，昆州未来的房屋租赁将会面临巨大压力，投资者在昆州投资的房产还款压力将会不断增加。

在2011年后，亚洲中等收入家庭移民来澳洲的人数不断激增，然而令人意外的是，相比于新州和维州人口增长上升的情况下，昆州人口增长反而大幅度降低，从2012年的人口增长约9万人，降低到2015年的六万人左右。但最近几年地产项目开发并未停下，甚至大步向前，如何去创造昆州新的人口增长点，是昆州地产开发将面临的巨大挑战。

昆州不再是海外移民的优先选择

根据澳大利亚统计局ABS的数据显示，2009年，海外移民去昆州是近10年最高比例，单年移民去昆州人口近六万，然而可能是由于当地气候过于潮湿，经济结构相交新州和维州比过于单一，老龄化严重等问题，新移民对于昆州不再青睐，从09年的单年移民近6万，降低到2015年的约2万，昆州的海外移民增长缩水约2/3。

澳大利亚目前房地产普遍以投资为主，昆州又是以旅游业为重要经济发展方向，如果海外移民人数显著降低，那么无论是支撑房地产购买，还是房屋租赁，都将受到严重打击。而且根据ABS数据，不仅是纯海外移民增加数量显著降低，连在澳洲本地，跨州间的人口流动增加，都在显著降低，2015年其他州前往昆州的人口增长，相比2006年不足1/3，当下的昆州正在丧失吸引力。

澳大利亚房地产究竟整体未来会涨会跌，大家是公说公有理，婆说婆有理，然而，倘若澳大利亚面临任何潜在的地产风险，那么地产泡沫最初破灭的可能既不是新州，也不是维州，而是昆州。昆州地产不仅仅受到人口增速放缓，老龄化，海平面上升等危险，昆州地产目前实际上属于生产过剩的情况，在目前银行已经拒绝对海外投资人进行贷款的情况下，接下来会有更多贷款不成功，交割困难的投资人陷入两难境地，本地人口增速不够，老龄化都将是投资人无法找到接盘侠的重要因素。当昆州成为澳大利亚最大地产泡沫，这个接盘侠，你当嘛？

（作者：吕世琦）

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