老蔡侃房：Monash政府住宅改革究竟影响了谁？

Monash Council这次的住宅规划标准改革动作很大，关注度很高，现在政策改革已经走到了尾声，所以今天来跟大家分析一下这次改革的影响。

Monash Council地区在哪里?

Monash Council分四个Ward，包含Hughesdale, Chadstone, Ashwood, Mount Waverley, Glen Waverley, Mulgrave, Clayton, Oakleigh, Oakleigh East, Oakleigh South，Wheelers Hill

是一个华人聚集的区域之一，其管辖范围还涵盖了Monash大学Clayton校区和昵称为宇宙中心的华人区Glen Centro。

辖区内有27所小学和9所公立中学，包括受人追捧的Glen Waverley Secondary College和精英中学JohnMonash Science School。

改革背景

在2013年，当时的规划部长是Matthew Guy，是一个极富争议的政治人物。

而2013年的住宅划区改革，却是他在位时的策略决定中支持度比较高的。

为什么呢？因为当时的住宅开发选址，说的好听点就是比较灰色，说的难听点就是毫无章法。

大家都知道，每一块土地都有自己的划区(zone)，那时候的土地，绝大部分都是同一个，就是Residential Zone，虽然Council可以再添加附录（schedule），但是大部分Council都没有这样做，而是通过文本为主的“方针”文件来调控。

每每到了开发项目被递交，基本就是公说公有理，婆说婆有理。

这一特点，是一把双刃剑。

利处在于，你如果判断的准确，看到了别人看不到的潜力，那你往往可以以一个很合算的价格拿下一块建造土地，从而扩大你的开发盈利，但是其实大部分人是缺乏这方面的知识的，导致我合伙人老周这样有专业背景的人，那些年获利颇丰。

不利的地方在哪呢，其实很明显了，主要压力来自两方面。

一方是没有开发或投资倾向的自住业主，自己花了多年经营维护的小家，对于忽然邻居获得一个建造联排、甚至公寓批文这样的事，往往感到无比悲愤又无可奈何，这一点在一些富人区尤其明显，直接导致了后来自由党上任后受到民间富人联合胁迫的政治压力。

另一方面，是一些缺乏战略方向的中小型开发商，他们则头疼于无论选地选在哪里，似乎政府和邻居都能找出各种各样的理由反对开发，长时间的批文审批时间，导致了持有成本的增加和开发的不确定性。

在以上这些原因的综合影响下，Matthew Guy做了很顺应民心的决定，就是索性把住宅划区分清楚，指定哪里可以开发，哪里不能开发，大家都可以不要再争吵，早点洗洗睡了。

那2013年的改革具体是怎么改呢？就是由单一的住宅划区（Residential Zone）重新细分为3大区：

1.普通住宅区（General Residential Zone）

2.住宅增长去（Residential Growth Zone）

3.毗邻住宅区（Neighbourhood Residential Zone）

2013年之后发生了什么？

2013年7月划区改革之后，州政府是这样吩咐各个Council的：划区我给你们分好了，你们自己去想要分给哪些地方，我给你们12个月时间，12个月弄不完的，我就先给你们全划成普通住宅区。

所谓改革，就是创新。

而Council们向来都不是以效率高，反应快出名的，大家同意吧？

很多Council看到这个政策，内心是澎湃的，行动是缓慢的，Monash Council就是其中之一，2014年7月来临（州政府下达通知的12月后），他们仍没准备好，于是所有地都被暂时被划成General Residential Zone。

之后就开始了长达2年多的民意调查，住宅区风貌调研，议会，提议，驳回，议会，提议，驳回，议会，提议，修改，议会，提议，修改……（此处省略500字）

2016年中，Monash Council终于决定将自己讨论后的修改议案交给维州独立规划聆讯庭

目前Monash Council还在审核规划聆讯庭的建议报告，考虑要不要接纳里面的建议，而后，他们会将自己整合的结果，交给州政府规划部做最后的签署，规划部可能同意，也可能不同意。

住宅政策改革究竟影响了谁？

言简意赅地说，住宅划区改革直接影响了以下几类人：

o职业或业余做地产开发的人；

o从事建筑相关行业的人；

o在Monash地区拥有土地的人；

o想要买在Monash地区的人；

特别需要引起重视的，是以下几类人：

第一，是想要在Monash范围内做高密度开发的人

政府希望高密度住宅区主要聚集在以下商业圈：

Glen Waverley activity centr

Clayton Activity centre

Oakleigh Central

以及以下州立主干道：

Springvale Road

Dandenong Road

如果你是考虑做公寓的，尤其是2层以上的公寓，你现在的选择比以前少很多了，而且竞争将会更透明。

Monash Council给不同的土地大小，设置了不同的设计规范标准，土地越大，层高越高，1000平米、1400平米、2000平米会是几个大门槛。

部分区域超过2000平米的土地政府会支持5层高，这个在之前的划区政策下，基本是不可能的。

第二，是短期内想要在monash范围买地的投资人

一般来讲，我都会建议买投资房的客户选一套有开发潜力的房子。

并不是说你一定要自己开发（自己能开发自然是收益最高），但是即使是持有，也是有开发潜力的房子升值相对更快，因为它的买家人群又多了一类人—就是有钱的开发商。

在目前的政策改革形势下，如果你的土地远离商业圈和主干道，那么开发潜力就会比较有限，因为这次的政改的主要改动之一，就是把这些不具备高密度开发政策支持的土地，加以进一步的标准限制增加，例如:降低建筑覆盖率比例，增加绿化比例，限高，加入建筑缩四面进的距离等等。

很多本来能做3套联排别墅的土地，在新政下也许只能做2套了。

而3套和2套，往往是一个量变到质变的转折，前者是一个更专业的市场，买家往往更有实力，也更愿意出高价钱。

同理，如果你是考虑在monash范围内买地建townhouse，你现在就要很小心了，邻居能造3，4，5套，不代表你看的地也能造那么多，因为政策可都不一样了哦！

第三，是有开发意向的现有业主

如果你在monash有一块土地，一直想着要开发，但是拖延症晚期，拖到现在都没递交申请，那你现在可要提上日程了。

因为如果你的土地在新政下被加上诸多限制，你设想的建成产品，很有可能会有严重的缩水。

最好是尽快开始设计，尽早递交，以免夜长梦多。

拿个例子作比较，本来建两栋的面积，现在因为绿化面积和缩进距离的要求增加，导致室内面积大幅减少：

上面这幅是现在能达到的体量，下图是新政影响下的体量：

从平面图的角度来看：

上面这幅是现在能达到的占地比例，下图是新政影响下的占地面积：

总的来讲，这次的政改对Monash的房价肯定是有影响的

有很多居民直接质问Council，我土地价跌了怎么办？

Monash以一贯政治正确的口吻答道：物业的价格是一个非常复杂的构成，而开发可能性，只是影响地价的其中一个小小元素，我们更相信会有人愿意付更高的价钱住在更加环境更好，绿化更优美的住宅环境。

Council甚至还引用了当地中介写的一篇新闻，称中介认为住宅政改会进一步保护Monash的美丽花园环境。

事实是，我们必须承认Monash有很多区域公共交通并不是很完善(很多地方只有bus能到达)。

而住宅土地却很多，这些区域以往的增长，有相当一部分是靠开发带动起来的，现在很多内陆区域开发受限，这是一个很大的考验。

因为房子往往已经到了经济循环的尾端，老旧不堪，拆了重造又似乎不合算，开发又不赚钱，如此的尴尬境地，再加上华人贷款政策不利的双重打击，恐怕要熬到下一轮热潮时才会有所复苏。

相对的，那些有幸被划到高密度的区域，价格上涨是一定的了，如果能够和邻居谈成整合，不论是直接开发还是整合卖出，都有望看到更高的收益。大可以放心在家看看新闻，吃吃瓜了。

下周预告

高收入人群，往往会选择买房子来减税，然而买房减税陷阱多多，下一期为大家深度解析，买房减税的正确姿势。

精选问答：

Q: 在后院建在奶奶屋，是否可以给物业增值？

A: 奶奶屋英文叫做granny flat，在二战结束后的一段时期曾有一段时间受人追捧，一般是在一个独栋别墅后方建的15-40平米的有独立卫厨的平房。由于政策的改动，现在一般奶奶屋都有严格的要求，很多政府的规划政策直接规定只能给家里的依附者（即老人小孩）居住，且需要是架在可移除的灵活地基上。尽管奶奶屋有增加租金收入的优点，但愿意租在后院小屋的租客人群有限，有时也会影响居住在前面主屋的住户。最重要的一点，由于奶奶屋不能被独立分割，银行在估价时候，往往会给奶奶屋非常有限的价值评估，目前市场上奶奶屋建造至少要10万，但对于物业的增值往往不超过7-8万。总的来讲，弊大于利，不建议特地建造。