沈律师开讲丨澳洲律师手记：小心房屋买卖有陷阱（三）

小心，房屋买卖有陷阱（三）

这是一个发生在中国的房屋故事，而这个故事所发生的法律关系用澳洲所开创的“禁止反言”原理来调整是再适合不过了。赵亚当是个很富有的商人，在国内收购了很多房子，但房价一直也不涨，因此他决定抛掉一批，但当时他的心情是犹豫不定的，因此当钱夏娃只付了50%的房款以后赵亚当的代理（房屋中介）就让钱夏娃入住了，同时也没有催夏娃结清余款。钱夏娃要给余款，并催要房产证，但房屋中介总说不急，等过了三年后，国内房地产价格飞涨，这时赵亚当的代理说房屋交易没有完成，不愿意完成此项交易。钱夏娃这时的房款已不能购买到相同质量和面积的房子了，在这情形下钱夏娃只能要求法院强制执行，命令赵亚当完成这一交易。

在澳洲钱夏娃可以以“禁止反言”原则起诉。“禁止反言”原则的最终确立是通过雪梨乔治街上的一个房屋拥有者和租赁者之间的非合同关系诉讼产生的。赵亚当在乔治街上有幢房子，钱夏娃来租，在签约之前双方就许多细节进行了协商，谈得最多的是赵亚当原本的房屋间隔不适用钱夏娃的店，赵亚当在确信钱夏娃要租后就决定按钱夏娃的要求进行改动，双方同时也让各自的律师进行租约签署工作。但就在同一周内，钱夏娃发现了另一家更适合自己店铺的房屋，于是钱夏娃马上致电给她的律师，问租约已经交换了没有，她的律师立刻将已经装在信封中刚要送出去的租约抽了回来。

钱夏娃接着和另一家房东签订了租约。赵亚当将房屋改装后等了很久也不见钱夏娃的踪影，赵亚当的律师催促钱夏娃的律师多次也无结果。赵亚当因为改动房屋结构耗资数十万，还不算因此拖延时间而损失的租金，赵亚当只得起诉钱夏娃。

但是这里有个难以克服的法律问题，那就是以什么为基础起诉。至少到准备起诉为止的那天，双方没有任何法律关系，那份应该签署的租约被钱夏娃的律师从信件堆中抽回了。如果没有租约，那么违约从何谈起。当时这件案子一直打到澳洲最高法院。

我们伟大的博瑞能法官（退休后担任雪梨科技大学校长一职）在此奠定了英美法历史上里程碑式的“禁止反言”原则，禁止钱夏娃以租约尚未签署以及有关法律规定该租约必须以书面形式（不能仅仅是口头的）作为借口而不签此协议，并且详细阐述了“禁止反言”的六大原则。这些原则中最主要的是如果一方对另一方的陈述深信不疑，并且也按照和依赖这一陈述进行了作为和不作为，而此作为或不作为一旦在这陈述改变后不能返还原状或撤消，或者即使返还原状或撤消的这方会受到严重损失，损失方即符合此原则而依赖此原则进行诉讼。

我们前文中提到的中国买房子的案例以此原则诉讼即可获胜。因为买房方完全深信出售方会将房子卖给他们，他们深信这点，在３年中没有去买其它房屋，现在出售方突然说不卖了，而购买方回到３年以前的状态接受３年前的房款的话将因为房屋涨价而买不到同样的房子，虽然购买方没有付清全部房款，房屋也还没有过户，但这些条件已经符合了“禁止反言”原则起诉，购房者必定获胜。

作者简介：

沈寒冰，教授、太平绅士、律师、澳大利亚新西兰国际公证师学院院士。

AHL法律律师行律师，中资投澳、澳洲上市专业律师。

其2009年代理的维多利亚楼花案被澳大利亚最大最古老的《悉尼晨锋报》评价为“改变澳大利亚房产运作”的案例，该判例被收录进《澳大利亚联邦法学报告》并且入选各类法学教科书。近年专业从事并参与大型投资项目的规划和法律工作。

国民党元老，蒋、宋、孔、陈四大家族之一的陈立夫先生亲自为沈律师书斋两次题写“听雪楼”。