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悉尼

买房还是租房?这位经济学家的观点让人眼前一亮

5天前 来源: 澳洲房产大全 原文链接 作者:三宝



墨尔本格拉顿研究所(Grattan Institute)首席执行官戴利(John Daley)表示,这一代人在拥有房屋方面面临的门槛比上一代人高。“毫无疑问”,澳洲出现了住房可负担性危机。


格拉顿研究所首席执行官约翰·戴利(John Daley)指出,自上世纪90年代初期以来,45岁以下房产拥有者比例在不断下滑,目前澳洲住房拥有率跌至二战后最低位。


购房能力的一大限制是储蓄障碍,尼人首次置业平均需要储蓄8.4年才能攒够房产总额的20%。人口普查数据显示,完全拥有房屋、没有房贷的澳人所占比例从1996年的61.7%降至2014财年的46.7%。


房价飙升、工资增长缓慢、存款利率较低都扔人们储蓄购房变的更加困难。经济学家艾斯雷克(Saul Eslake)表示,许多人预支养老金还贷,从而导致退休后生活更加困难。


面对居高不下的房价,再看看自己止步不前的工资,买房还是租房,这对澳洲的年轻人而言,确实是个头疼的问题。


AMP Capital的首席经济学家Shane Oliver向这些年轻人给出的建议就是,在目前这一房产周期内,租房比买房更划算。


“千万不要买房,你想想看,目前租金收益率已经跌入历史低谷。租金的上涨速度只能像蜗牛一样,并不会像房价一样出现戏剧性的上涨。靠租金来养房这一做法或许会让你入不敷出。”


根据 CoreLogic的数据显示,悉尼和墨尔本的租金收益率在2.7%-4%之间,不过,这其中一半的收入将被用于各项房屋开支。


Shane Oliver说,“或许每个人买房的初衷各不相同,但是但从财务方面分析来看,现在并不是卖房的好时机。”

 


他将租金收益和房价拆分对比,得出房租收益的增速滞后于房价涨幅。“目前,房地产市场看起来还是算是相对稳健的,但最后,人们会认识到,不少房子的价格都被高估了。”


他说,“一个精明的投资者会在租金收益较高且房价比较合理时入市。”


“一个投资者在悉尼租房住,却在布里斯班和阿德莱德共拥有6套房产,整个投资组合达210万澳元。”他举例说到,“低价买入高价卖出,这是亘古不变的投资王道,但若放在现在在悉尼和墨尔本却很难实现。也许现在是时候投资这些并没有房价泡沫的城市了。”
 

Shane Oliver表示,他其实也同意通过提高贷款利率的方式来干预房价的建议。“如果利率上涨了1%,那么房价将会下降7%。”


按照RBA的利率变化周期来看,目前位于低谷的官方利率将开始被提高。“如果房贷利率上涨了2%,房价将出现两位数的下跌。但是RBA并不会这样做,因为这样会带来巨额的现金流。可以肯定的是,RBA将一步一步地逐渐将利率提升。”




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本文来自 www.afr.com

由澳洲房产大全编译




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