王国忠上议员：落日条款的限制法案终告落实

本文作者：王国忠上议员新州反对党领袖影子助理厅长

总所周知，华人喜欢投资地产，特别是这几年来，华人买家一直都是澳洲地产界的主力军。因此，当一些不良开发商看到房价增长幅度很大，利用“落日条款”撕毁房屋买卖合同，抬高房价，重新投放市场获取暴利时，受伤害最大的就是我们华人。

一直有华人买家来议会找我，向我投诉一些不良开发商利用“落日条款”强行终止合同，导致他们损失钱财的事；也一直有华人买家向我建议，想办法在议会推动废除时常被不良开发商利用的“落日条款”。

所谓的“落日条款”通俗地讲就是，在房屋买卖合同里通常会有这样一条：如果因为某些可以解释的原因，买家不能在合同限定的时间内交款，或者卖家不能在合同限定的时间内交房，买家（或卖家）有权终止这个合同。于是，某些不良开发商在看到房市增幅很大时，便故意制造些借口，说不能在合同限定的时间内交房，这样，原来签署的合同便可以作废了。开发商会退还你的订金（包括利息），然后再高价卖出去。

确实，这个“落日条款”是很容易被开发商拿来利用的，但是要废除它基本上是不可能的，因为法律要保持其完整性；所以，只能是在议会推动立法，对“落日条款”的引用进行一些限制。

其实，要想立法限制“落日条款”，最简单的办法是说服负责修复相关法律的有关厅长，由他在议会提交限制方案；或由我个人在议会上提出动议，修改相关法律条文。后一种方案所受的限制比较大。为了让执政政府有机会了解到这一问题，我计划组织一个有关“落日条款”的研讨会，让受害者把问题说出来。

于是，在今年8月初，在《domain》杂志撰稿人容启辉先生的协助下，我组织了“落日条款”研讨会。我希望邀请到相关厅长出席，但他好像不感兴趣。研讨会如期日期举行，有160多个“落日条款”的受害人以及中英文媒体参加了是次研讨会，在大家在研讨会交流了各自遭受“落日条款”伤害的案例，也给出了如何限制“落日条款” 的建议。是次研讨会在地产届引起很大震动。事后，《悉尼晨锋报》还多次参访我。这样，这件事情就搞大了。

很快，相关厅长开始关注，提出了修改方案。

接着，我又多次安排这些受害者去相关厅长处进行团体游说，并不断推动与主流媒体的接触。

终于，11月5日——议会休会前倒数第二天，相关厅长拿出来一个关于限制“落日条款”的方案，并很快在上下两院获得通过。新的条例对“落日条款”的限制是，如果某个开发商想引用“落日条款”，以无法按期交房为由来终止房屋买卖合同的话，他要提供“无法按期交房”的理由——也就是证据。这样，当买家认定这个理由不充分时，便可以上述法庭；而法庭也认定这个理由不充分时，开发商便不可以终止买卖合同了。而且，如果还有不良开发商继续滥用“落日条款”，被查出后，将面临巨额罚款甚至被停牌的处罚。

新的条例从11月5日开始生效，就是说，从11月5日起，不良开发商基本上没空子可钻了。

这里最大的不同是，以前，买家也可以上诉法庭，不过，按照法律，要申诉方提供证据——这对于买家来说基本上是不可能的；而现在，开发商在引用“落日条款”来终止合同的同时，就要提供“无法按期交房”的理由了。

对于这个方案，我是赞同的。不过，这里也有个问题，11月5日之前遭受“落日条款”伤害的买家岂不是白白遭受损失了吗？不管怎么说，这次议会通过对引用“落日条款”的限制是件好事，它肯定会大大减少“落日条款”对买家的伤害，维护了买卖双方的利益，进而地产行业的健康发展。

我很高兴能与受害团体合作，推动了这个法案的确立，这件事情证明了游说在西方政治中的重要性。我一直告诫华人社区，要组织起来，以团体的方式进行游说。华人要想在澳洲生根，只送一两个议员进入议会是远远不够的，我们必须团结，组织一个庞大的、在绝大多数事情上都可以代表整个华人利益的团体，这样才会有声音、有力量，这样才会被主流社会所重视。