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基础设施建设真的能够助推房价吗? | 澳房闲话22 (原创)

14天前 来源: 澳洲房产大全 原文链接 作者:四宝 评论0条

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主编寄语

作者Kevin YU,国内浙江大学毕业的高材生,也是澳洲房产圈内我眼中真正的投资顾问,所谓的“真正”,即不仅停留于房屋本身,区域本身,而是投资本身,这点很重要。

希望Kevin的文章能给大家带去价值。

这是澳洲房产大全

第534篇原创文章

对于像我一样,在改革开放春风沐浴的美好时代中长大的80后一代来说,从小对于神州大地上出现的各种天价投资的基础设施建设早就见怪不怪了。

如果你也是在国内长大的话,那你应该也有这样的感觉,中国大城市的房地产价格和这些城市的基建建设步伐之间,具有非常强的相关性。

后来生活到澳洲之后,发现虽然澳洲大地上绝大多数地方依然保持着土澳的本色,但这里的大城市对于基建的投入和热爱,那绝对也是一流的。

以悉尼来说吧,据说在这里住了十几二十年的老移民会告诉你,他们从来没有看到过这个城市像现在一样大兴土木,随口你能说得上来的“超级工程”就不下五六个吧:City轻轨,西北火车,第二机场,WestConnex,NorthConnex…(没听过的请自觉去补课:悉尼2026年发展规划解读(上),悉尼2026年发展规划解读(下))

(拿着规划地图做投资,到底行不行?)

于是乎,不少像我一样从中国移民过来的,又对澳洲房产投资感兴趣的人,都会不自觉地把在中国熟悉的那一套,也就是买房要紧跟基建规划的思路给带了过来。那么澳洲的基建投资计划,到底能不能带着房价一起飞呢?

危险的“项目规划”阶段

几周前有一位朋友告诉我,说自己在澳洲的某知名旅游圣地,于十年前投资了一套别墅。买的时候就是因为听说周边马上要建设一个大型商场,建成以后配套如何如何完美,对拉动房价如何如何利好。

如今十载光阴嗖嗖地没了,当初承诺的商场至今没有建成,当地的房价也是不涨不跌,投资成了鸡肋。

而在维多利亚州,当地政府也曾经在2000年左右,规划在墨尔本周边几个regional地区之间建造一个铁路,旨在拉近这些小城市到达墨尔本的距离,促进当地经济发展。

当时有不少人也是看准了这个大型基建的机会,去到这几个小城市投资房产。结果该计划多次进行修改和延期,而最终,当铁路造好时,人们发现,房价涨得最多的并不是这几个原本希望经济被拉动的城市,而是墨尔本。

是啊,如今随便打开一份报纸,你会感到各种有关澳洲的基础设施建设的新闻。对于开发商和房产代理来说,自己的项目靠近一些大型基础设施,当然是不错的卖点。

不过,澳洲和中国最大的不同在于,这里没有“一心一意搞建设,全心全意某发展”的良好氛围,也没有一个能够在地图上随便画个圈,就能彻底改变一座城市命运的伟人。

在中国,只要说好了某年某月在某某地会有一个新的商场,新的地铁,甚至是一座新的城市,那么你就应该在第一时间就把自己的钱投到这片最新的热土上。想想几十年前的深圳,想想去年的雄安。

而在澳洲,如果你看到的某个基础设施建设的报道,不论是大型道路,商场,医院,或者学校,只要这个项目依然只是处于“规划阶段”,那么你就该多长一个心眼;

因为仅仅是一份规划并不能代表什么,只要一天不完工,那就意味着随时有可能会出现计划的更改,延迟,甚至取消。

上个月,经过五年拉锯战,最终被昆州工党政府正式否决的中国开发商澳中财富集团发起的黄金海岸赌场度假项目,就是最新的反面教材。

(传说中的悉尼第二机场,始建于民国35年)

项目建设期的机会

与项目规划期间内的各种风险相比,澳洲的基建项目一旦进入实际建设期,那么前期的各种不确定因素将会有所降低,对房产投资者来说,在这个阶段介入,或许则能够“有机可趁”。

首先,任何基建的建设,会带来相应的就业人口,从而拉动住房需求。在澳洲,一些大型基础设施建设高峰期,将会产生数千个就业岗位,往往这里的工期又比较长,这些就业者往往会选择在自己工作的地区附近找房源居住。

但是,长期来说,有些就业人口会在项目完工后离开该区域,因此,你还要调研是否在项目完工后,又其他人群会永久居住到附近区域。

另外,随着基建项目进入建设期,或者接近完工期,那么该地区的人口实际增长和住房需求的增长,将会变得更为显著。

比如一个区域内有快要完工的学校,那么家长就会考虑搬到这一区域让孩子入学;而如果你只是规划五年后在这里有一个学校,那么我为什么要现在就搬过来住呢?

总体来说,在判断一个基建项目,对于你想要投资的区域的房市会产生的影响时,你至少应该了解以下几个问题:

> 在项目建设阶段,将有多少个工作岗位出现,这些人是否会选择在项目所在地居住?

> 项目所在地是否已经有足够的房源?如果没有,那么人么会去哪里居住?

> 项目建设后,会对该区域的人口和就业产生怎样的长期影响?

所以,回到我们最初的问题,基础设施的建设真的能够助推房价吗?我的回答是:不一定。

首先,你需要确保所谓的基建项目不会是一个画大饼的美好愿景,政府是否已经注资,开工时间是否已经确定等等都是关键。

另外,仅靠基础设施的建设,对于拉动一个区域的房产市场来说,是绝对不够的,一定还需要其他因素的结合,才能最终成为对房市的利好。像维州regional铁路的案例,更是出现了由于基建的产生,导致一些区域竞争力下降的反例。

所以,在澳洲做房产投资,还是要对所谓的基建利好,做个更仔细的尽职调查,才能帮助你做出一个最佳的投资决策。

今天的文章就是这样,感谢阅读。

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投资顾问Kevin Yu

专注于澳洲房产,研究区域,研究人群,衡量一切相关因素,为客户的投资提供专业顾问。电话:0422 812 052

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