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倪鹏飞:集体用地试点建房出租,如何影响楼市

2017-08-30 来源: 财新网 原文链接 评论0条

【财新网】/意见领袖(记者 张兰太)背景:8月28日,国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(下称《试点方案》),并确定北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市进行首批试点,利用集体建设用地建设租赁住房,以满足新市民合理住房需求。

《试点方案》规定,村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。同时也要求,集体租赁住房出租,“不得以租代售”“不得转租”。

《试点方案》指出,利用集体建设用地建设租赁住房,是为了增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制。

允许集体建设用地建设租赁住房,会对试点城市房价产生什么影响?租购并举的住房体系如何真正实现?

【意见领袖观点】

中国社会科学院财经战略研究院院长助理、城市和竞争力研究中心主任倪鹏飞表示,《试点方案》通过增加住房实际供应,影响市场预期,尤其是投资和投机者的预期,有望抑制热点城市房价上涨势头;“小产权房”是一个历史遗留问题,涉及面广、问题多而复杂,不如在增量上探索新制度、轻装上阵,也会为老问题的解决创造条件。

“相信(试点)会对这些城市的房价变动产生影响。”倪鹏飞指出,这些试点城市大多是热点城市,房价上涨压力大。《试点方案》实施后,如果切实执行,一方面,这些城市住房实际供应扩大,另一方面,也将影响市场预期,尤其影响投资和投机者的预期。

倪鹏飞认为,这些热点城市对全国房地产市场具有引领和导向作用,即便暂时不扩大试点也会对全国市场有很大的影响。“如果再扩大到更多的城市,实质作用会很大。当然目前并不是所有城市都有必要在集体土地上建租赁住房。”

《试点方案》规定,村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。但同时也要求,集体租赁住房出租,“不得以租代售”,这意味着存量“小产权房”尚未正名或合法入市交易。

对此,倪鹏飞表示,“小产权房”是一个历史遗留问题,是存量,涉及面广、问题多而复杂;在增量上探索新制度可以轻装上阵,更少历史包袱和羁绊。这也是中国总体制度改革的策略:先不动存量而动增量,或者“新事新办法,旧事老办法”。“但是,相信这一新制度也会为老问题的解决创造条件,肯定会有促进作用。”

近段时间以来,在中央的大力倡导下,建设租购并举的住房体系成为很多地方调控楼市的政策着力点,不过土地问题是回避不了的。我们离城乡统一的建设用地市场还有多远?

倪鹏飞指出,建设租购并举的住房体系需要许多配套条件,一句话就是从住房的供给与需求入手,在财税、金融、土地和公共服务等方面,进行制度和政策调整,让居民真正感觉到租房和购房的广义的福利效用(包括各种权利)相等。“集体土地用于租赁住房建设,距离城乡统一市场还有很大距离,其制度进步在于不需要转成国有就可以允许非农用途,这在以前是禁止的。”倪鹏飞强调,建立城乡统一的建设用地市场,应在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价,不要通过征用转为国有土地,就可以自由流转。■

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