瑞银：看中长期增值属性，投资者不会退市，包括中国买家！业内5位顶尖专家如何看？

他们都对悉尼房市持有独特的看法，有的认为房价会相对平稳，有的认为中位价会下跌。

同时，他们的预测也存在很大的差异，他们对明年房价中位值的预测差距多达10万澳元。

参与预测的经济学家包括：

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver

Market Economics总经理Stephen Koukoulas先生

Compass Economics首席经济学家Hans Kunnen先生

BIS Oxford Economics总经理Robert Mellor先生

Domain Group首席经济学家Andrew Wilson博士

五位专家对未来12个月公寓价格走向存在分歧，其中两人预计会上涨，三人预计会下跌。

Oliver先生最不看好公寓，预计价格会下跌7%；Koukoulas先生预计会下跌2%；Mellor先生预计会下跌1%。

如果他们的预测是准确的，到2018年7月，悉尼公寓价格中位值将从目前的75.8万澳元降至70.5万澳元到75万澳元之间。

Wilson博士表示，悉尼的公寓不会供应过剩，首置业者需求会温和增长，在人口增长等强劲基本因素的支撑下，公寓价格还会上涨5%。

Kunnen先生也对悉尼公寓市场前景持乐观态度。

Mellor先生预计住宅价格会在未来12个月内跌2%；

Oliver先生和Koukoulas先生认为会持平；

剩下两位专家认为增长相当强劲。

这意味着到2018年年中，悉尼住宅价格中位值将在115万澳元到127万澳元之间。

Kunnen先生认为，稳定的人口增长与不错的经济活动将促使住宅价格增长5%到10%。

实际上，大部分专家表示，市场持续存在对住宅的需求，而且这种房型的建设比较少，因此住宅市场会比公寓市场强劲。

Wilson博士表示，未来几年的房价不可能出现两位数的增幅，但短期内还是会继续上涨。

与大多数人想的一样，人们投资房产的主要目的，是为了财富的积累。

在房产投资者的眼里，住宅投资是一项长期而言安全且稳定的投资。但对一些人来说，它的难度和门槛，要比投资股票和债券高许多。

一部分房产投资者把住宅投资看作是一种永久性的收入来源。

不少澳洲人都明白，如果拥有一系列投资房的租金收入，那么他们就可以过上一个稳定而高水准的退休生活。

除此之外，房产长期的增值属性也是投资者入市的原因。

在学术界看来，澳洲的税收制度也决定了房产投资会成为不少人钟爱的投资目标。

按照这里的税法，本地人将可以享受50%的资本利得税减免（Capital gain tax）以及负扣税等优惠政策。

首次置业者还能获得相应的政府补贴，这一系列的原因都促进了房产投资市场的火热。

而对于中国投资者来说，尽管市场声音嘈杂，仍有大批中国买家不会退市。

据《澳洲金融评论报》报道，投资银行瑞银（UBS）对中国大陆消费者的调查发现，四分之一的中国买家在海外购买住宅物业后并不入住，而仅将其作为投资手段。

逾5成人以现金交易；45%的人会将房产出租，以规避当地（如澳洲）空置房产附加费。

瑞银访问了3300名中国买家，均不是高净值人士。澳洲是他们海外置业的目的地之一。

尽管过去6周内，澳洲房地产中介纷纷表示，随着新房地产税政策生效，中国买家在澳购房数量急剧下跌。

但瑞银的调查发现仍有大量中国买家在澳买房。

超过三分之二的受访者表示，不论是中国加强管控资金外流，还是目的国收紧投资房贷的措施，均不会影响他们的海外置业意向。56%的中国买家海外购房时，均使用现金交易。

调查负责人、瑞银全球房地产业务主管Kim Wright表先生示，澳洲房产界人士都在担忧，目前中国买家在澳购房或难完成交付。但他们不知道，大多买家在海外购房时，倾向于不借助当地银行借贷。

Wright先生还补充道，“若购房是为了长期自住或临时自住，增加的成本大概是印花税。但如果买房是为了供其在海外上学或上班的子女（居住），那印花税的上涨并不重要。”

悉尼房产的升值潜力是有目共睹的，尤其是在经历了近五年的快速增长之后依旧能够保持中速上涨态势。那些提前进入到悉尼房产市场中的投资者也是获利可观。

而对于自住者的年轻人来讲，却是不得不面临房价上涨，加上租金的不断上涨也侵蚀了他们一部分的积蓄，这就在无形之中形成了恶性循环。

没有及时进入到房产市场的投资者变得越来越没有资本，甚至面临一生租房的困境。

而房产投资的财富溢出效应让更多早期的买家获得了收益。所以也应了房产投资那句老话，回调有周期，上涨是趋势，买房需趁早。