5位顶尖经济学家预测墨尔本房市，公寓增长前景众说纷纭
说起澳洲的房价增长，就不得不提到澳洲最火热的房地产市场之一——墨尔本。墨尔本和悉尼一样，近几年来房价的增速在全澳洲都出于最强劲之列。但在政府的调控以及银行的限制下，近期市场上也不断在有着澳洲房价增速将放缓的说法。那么墨尔本的房价在未来一年会有怎样的增长趋势呢？澳洲知名地产网站Domain 请教了5位澳洲顶尖经济学家，让他们提供对未来12个月墨尔本房价的看法，做一个统计调查，而结果出乎人意料。对于独栋别墅来说，似乎房市的繁荣仍为结束，市场上大量专家都预测此类房屋的价格将继续攀升。但最大的问题在于公寓市场的未来前景，而专家们对这部分房产市场未来的看法分歧较大。•AMP Capital 首席经济学家 Shane Oliver•Market Economics执行董事 Stephen Koukoulas•Compass Economics 首席经济学家 Hans Kunnen•BIS Oxford Economics 执行董事 Robert Mellor•Domain Group 首席经济学家 Andrew Wilson
调查中所有专家都认同的一点，就是墨尔本别墅房价在2017-18财年不会出现下跌情况；其中只有Stephen Koukoulas认为墨尔本别墅房价并不会在18财年增长。Koukoulas在一年前曾经预测墨尔本别墅房价增速会放缓，但最终并没有发生。当时很多经验丰富的专家都预计房市热潮将结束。Koukoulas表示，在投资者房贷和仅付息房贷利率不断增长，以及供给增多下，墨尔本别墅房价将会保持平稳。有4名专家预测墨尔本别墅房价将会上涨，从Shane Oliver预测的2%增幅，到其他专家预测的10%增幅不等。Hans Kunnen指出，在人口增长和经济活动强劲下，预计墨尔本别墅房价增速将维持在5%-10%之间。在这些预测下，墨尔本2018财年的别墅中位数房价可能在86.6万澳元至93.5万澳元之间。
从专家对墨尔本公寓市场的预测来看，专家们的观点其实存在着很大差异。也反映出了目前公寓市场的风险性以及不确定性。Shane Oliver 基于现金利率不变、但仅付息房贷利率可能会上涨25个基点的假设下，预测墨尔本未来一年公寓房价将会下跌5%。他同时预计银行监管机构APRA将再度采取紧缩措施，降低海外投资人对房市的需求。“随着公寓单元房供给的增加，公寓价格很可能出现下跌，同时导致整体房价增速放缓。”Robert Mellor 预测摩尔本公寓房价将在2018财年下跌2%，基于现金利率不变和房贷利率稳定的假设。他指出本地和海外投资者对公寓的需求将大幅减少，但是在政府的鼓励下，首次置业者对公寓的需求将会上升。
本次投资者和海外投资者对公寓的需求下降很有可能会给公寓市场带来较大的打击，因为这两个买家群体就是房市繁荣时公寓房源的主要购买力量。Andrew Wilson给出了乐观的预期，他预计墨尔本公寓价格将攀升3%。不过他表示如果从中长期来看，则很难判断房价趋势。甚至短期内也可能会出现激进因素使得价格出现大变化。根据这些预期，墨尔本公寓目前的房价中位数$474,848澳元，在2018财年的预期房价范围将在$451,106澳元至$465,351澳元之间。
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