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悉尼

澳洲房市6月17日拍卖前瞻:两百万就是新的一百万

1个月前 来源: 梁杰夫 作者:Zero 评论0条

上周六(6月10日),悉尼墨尔本加起来仅有837套房产上市拍卖,相比上上周的2077套锐减过半,然后悉尼仅录得67%的清空率,116万澳币的中位价,与上上周相比锐减20万澳币。不过这不足为虑,因为长周末,一切皆有可能。接下来的6月17日,众神归位,大家又可以开始以全新的精神面貌,投入房产交易的热潮中。

按照CoreLogic的数据,本周全澳预计共有2247套房产拍卖,其中悉尼859套,墨尔本1036套,布里斯本136套,阿德莱德94套,堪培拉62套,珀斯56套,塔州4套。本周六天气状况虽然一般,但是可以预期拍卖清空率及中位价都会比上周要好。

各大首府城市房价趋势

悉尼二手房不惧市场降温

我们来看下图最近八周的清空率及中位价图表(忽略掉6月10日的数据),悉尼中位价大部分时间保持在125万澳币以上且稳步向上;清空率也保持在75%以上,不过,有回落的趋势。这也是和大的市场环境相符的,悉尼是澳洲房地产市场最坚挺的城市,即使也会受到房市降温的影响,但是预期会很快恢复反弹。

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再来看悉尼拍卖数量和中位价的图表,上周因为假期的关系,所以拍卖数量从接近几周平均800多套下降到407套。本周悉尼拍卖数量将强势回归,859套箭在弦上。

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这里插播一个知识点,清空率的计算。上周悉尼拍卖数量407套, 265套结果上报,售出204套,临时撤出拍卖39套,清空率为67%。根据Domain引用AMP数据计算清空率的算式是:

清空率ACR= (拍卖售出数量+拍卖前售出数量)/(结果上报数量+临时撤出拍卖数量)

那么代入本周的数据结果,拍卖售出数量加上拍卖前售出数量即是总售出数量=204,结果上报数量265,临时撤出拍卖数量39,那么套入以上公式。清空率ACR=204/(265+39)=67.1%,省掉小数点后面的数字,就是Domain公布的清空率67%。

和去年同期八个周相比,悉尼拍卖中位价都有所提高,也反映了独立屋价格持续上涨的趋势(拍卖以独立屋为主),虽然这周中位价比上周低了20万澳币,但是和去年同期,中位价也比平时掉了20万澳币,因为去年的6月13日(周一),也是公众假日Queen’s Birthday。

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墨尔本清空率冲高回落

我们再来看墨尔本,墨尔本在五月中下旬录得超88万的拍卖中位价后,最近两周价格呈现向下趋势。不过本周的清空率反常地高,达到80%(比过去两周都要高)。不过这并不能说明什么,数字再高,背离了趋势不具参考价值。本周墨尔本清空率预期将会回到80%以下。

拍卖数量方面,假期影响,只有267套房屋参与拍卖,181套结果上报,售出147套。

和去年同期相比,今年墨尔本拍卖中位价也比去年要高,但是也能看出最近三周增加的幅度在减弱。墨尔本去年同期也是公众假日,但是中位价却出奇地高。所以假期的拍卖结果,一切皆有可能。

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其他城市清空率升降不一

此外,其他房地产市场较活跃的三个城市,布里斯本这周不过节,所以拍卖数量和上周相比减少得不多,有87套房子拍卖,上周是104套。过节的堪培拉和阿德莱德,房屋拍卖数量和上周相比都基本减半,其中堪培拉从上周65套减少到31套,阿德莱德从74套减少到45套。

清空率方面,本周布里斯本清空率为60%,比上周50%有较大提高,但是中位价从73万下降到70.5万;过节的堪培拉清空率从上周的73%下降到63%,阿德莱德从上周的73%下降到68%。

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最新澳洲房价增长指数(20170615)

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截至2017年6月15日,我们来看看悉尼各大城市房价的增长指数,该指数不分独立屋和公寓市场,统一计算。其中,在过去一年,悉尼房价增长11.41%,墨尔本增长11.75%,当然,它们亮丽的年度增长主要归功于独立屋。而最近一个季度(三个月),悉尼墨尔本房价分别降低1.09%及1.05%,其受到的负面影响基本都来自公寓市场。布里斯本年度增长3.98%,阿德莱德年度增长2.9%,表现一般。而珀斯在过去一年内下跌0.16%,减去通货膨胀的影响,珀斯的物业投资者在过去一年是普遍亏损的。

如果独立屋和公寓分开比较,按照Corelogic最新的五月数据,我们可以看到独立屋增长强劲,公寓表现欠佳。(详细分析可见6月10日拍卖前瞻或总结)

一周行业动态

开发热土,开发商和普通民众共享胜利

悉尼开发商Dyldam将以3亿澳币出售88 Christie St,St Leonards。这个在去年以1.75亿澳币的价格从Winten Property Group买入的项目,使得Dyldam在短短的一年内粗略估计盈利近1亿澳币。

这个项目的出售同时也引起各大开发商的注意,他们包括Mertion,Mirvac和绿地集团。最后张建秋先生带领的JQZ集团,拿下了这个规划为45层,777套公寓的商住混合项目。至此,JQZ集团的住宅项目累计价值35亿澳币。

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(图示:未来St Leonards 来源:AFR)

对于20公顷的St Leonards南部规划来说,这个项目处于非常重要的位置--就在火车站对面。目前,Mirvac在开发St Leonards Square项目,新希望和VIMG则在开发The Landmark项目,Loftex在不远处有The Embassy项目, JQZ也加入到St Leonards的开发大军之中。碧桂园,Greaton,保利和香港上市的中国内地房地产公司莱蒙国际(Top Spring)也陆续在那里购置土地。

而同在悉尼北边的Macquarie Park,也是开发商的必争之地。胜利,不仅是开发商的,也可以是普通居民的。

Macquarie Park 的15-19 Cottonwood Crescent挂牌出售,标价6500万澳币,这个面积3852平方米的地块距离Macquarie University火车站只有一步之遥。作为Macquarie Park最大的开发地块之一,它的故事却不同寻常,因为它是由3栋公寓楼45户业主,经过长达18个月的商讨联合出售的。相比单个公寓售价80万澳币,集体打包出售价格超过135万澳币。

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(图示:Macquarie Park公寓联合卖房部分业主合照 来源:Daily Mail)

由此看来,联合卖地的观念已经从独立屋蔓延到公寓,尤其是去年底新的物业管理法实行,规定只要75%的业主同意,就可以把整栋公寓出售给开发商,这无疑可以让更多普通居民共享开发热土的胜利果实。

“两百万就是新的一百万”

悉尼房价到底会涨到什么程度很难说,但是唯一可以肯定的就是,如果有人觉得几年前标价一百万的房子很贵,那么,它们现在已经朝着两百万进军了。

如果看过SBS的纪录片《挣扎街Struggle Street》,那么你对悉尼西区Mount Druitt的状况应该会了解一二。不过在上周在那边刚售出的一个物业,价格居然达到了惊人的120万,而该区目前的独立屋中位价只有57.2万,尽管该区房价五年内也上涨了73.5%,但是这样的价格还是让人大吃一惊。以至于有当地的中介说,这个价格记录可能在十年内都不会被打破。

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(图示:卖出120万价格的Mount Druitt物业,来源:Domain)

不过按照“两百万就是新的一百万”这个说法,Mt Druitt房价的上涨也是不可避免的。可能再过几年再回头来看,这个价格则又是另外一番说法。当Parramatta公寓都要价到300万的时候,那么土地广阔的独立屋是否就应该更值钱呢?

既然房子这么贵,未来还会继续贵,那么我们的后辈怎么解决他们的住房问题呢?CoreLogic 经理Greg Dickason提出了一个“乌托邦式”的创意:如果共享汽车成为现实,那么我们的车库就可以改成公寓来出租或者出售,这样住房问题就解决了。

根据麻省理工学院MIT的预测,假如共享汽车成为现实,那么现在公路上的车流就会减少75%。一个半小时的车程将会缩减到45分钟,那么我们的城市也可以快速扩张。内城的停车位和车库,也会变成公寓,那么我们的工作将会更加方便。 这个看起来乌托邦的事情,或许正是解决办法的答案。我们在一个不断创新的时代,乌托邦式的未来在解决了技术难题和法律难题后,似乎也没那么遥远。

在2016年,9.6万的新公寓建成,那么假如这700万个车库变成公寓,那么我们的住房还紧缺么?这样掐指一算,还真是有戏。

作者简介:

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梁杰夫(微信:WX410213054)

Domain中文版《澳房汇》执行主编

澳洲地产专栏作家,信贷专家

中山大学学士,澳洲会计及管理硕士


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