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悉尼

梁杰夫:澳洲房产:爱我你怕了吗

11天前 来源: 梁杰夫 作者:Zero

爱我你怕了吗?后面基本接的是,不怕!这就像悉尼机场集团刚宣布不承建第二机场,政府马上接手一样的自信。按照前几年的行情,估计没人会这样问,不过最近,澳洲房市似乎遇上了小波折。

微跌0.1引发的争论?

按照最新公布的4月CoreLogic房产数据,澳洲5大首府城市在过去的3月20日到4月20日这个月内,只稍微增长了0.3%,仅仅是过去六个月平均1%月增幅水平的1/3。房地产“圣地”-悉尼,在过去一个月内勉强保持水平,或者是说微跌0.1%(统计方式有差异)。

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在过去的一个月,新闻头条基本上被北朝鲜核武,法国大选,澳洲宣传 “Australian First”,收紧457签证等时政消息垄断,澳洲房市倒有点波澜不惊:银行轮番调高利息,银行监管机构APRA不断发布贷款收紧政策,大家都麻木了,因为没有看到一锤定音的结果出来。

直到这个微跌0.1%出来,大家终于又可以开始探讨澳洲房市。但深入思考一下,这个数字,即是意料之外,又是情理之中的。之所以说是意料之外,那是因为之前的房价的涨势太惊人了。在过去的三月份,悉尼单月就录得1.4%的房价增长,使得在过去12个月内的总增长,达到18.9%,也使得5大首府的年增长达到自2010年以来的最高水平(2010年首府年增长为12.9%)。而上一次房价的下跌,还是在2015年底。所以,我们意外,因为太久没见下滑的数据了。

而情理之中,则是房价的下跌,完全是监管者主导的市场调节所致。商业银行已经三番两次自行加息,把央行2016年降低的利息都自己补了回来,同时,澳洲银行监管机构APRA更严格的条款也在被执行:减低只还利息贷款的比率,进一步限制投资房贷款增幅:之前10%增幅还不足以控制房价,那么7%怎么样?5%怎么样?这就是轮番政策轰炸之后,一锤定音的结果。

而上一次房价下跌也很监管者密不可分,2015年11月份,房价下跌1.4%,接下来的12月份,下跌1.2%。当时正值澳洲四大银行大幅修改政策,关闭海外收入贷款--这就是监管者这个“有形大手”的力量。另外一些“软四月”的非主要影响因素还包括复活节假期,学校假期,ANZAC Day长假期等。

房价“拐点”的最大受益者

“拐点”出现了,那么,谁将受益呢?首次置业买家会受益,因为这是一个等待了许久的入市机会;房地产媒体会受益,因为这是一个营造别样话题,分析总结好机会;而最大的受益者,却是将要在五月发布联邦预算法案的政府。

执政党在解决房市可负担性上的表现差强人意,也使得反对党工党方案得到了部分人的支持。

他们的方案包括:在2017年7月1日之后,负扣税仅能在新房案例中使用;削减资本利得税(Capital Gains Tax)的优惠折扣,同时,大幅度调高海外人士购买澳洲房产的税收。

现在,在房价降温的事实面前,执政党可以逐一击破反对党提出的上述 “硬着陆”方案。第一,如果按照工党的做法,负扣税只能用于新房,那么,投资者就会和首次置业者竞争购入新房。新房的价格被炒高,并不利于解决可负担性问题。同时,一旦新房变成二手房,价值马上降低。这样二手房掉价和新房上涨造成的价格背离,是不合理的;第二,如果负扣税取消,按澳洲国立大学Ben Phillip的预测模型,将会有115万家庭就会受到影响,即使政府会有额外40亿的税收,但造成的长期破坏,可能远远大于这个数目。最后,根据财政部的数据,海外投资客申请购买澳洲物业的数量已经从去年4万个案例下滑到今年的预期1万5案例,继续提高税收,只会进一步吓跑投资者,最终收上来的税收未必就能比现在更多,也基本不能解决房屋可负担性问题。所以,财长Scott Morrison就表示,政府基本没有改变税法的需要。

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(财长Scott Morrison 图片来源:AFR)

由此可见,即使在开放的自由市场,适时适度的政策调节也发挥着作用。至少,它造成的房市降温事实,可以平复社会上争论的声音,使得经济能在政府预定的方向顺利前行。

纸上危机,三年之约

在上一次悉尼房价走软的2015年末到2016年初,评级公司Moody做了当时的房价数据预测(发布时间为2016年2月)。以悉尼为例,当时预期2016年,独立屋增长为2.24%,2017年,增长为1.63%,而2015年实际数据是14.91%,从近15%到预测接近通胀2-3%的未来两年涨幅,实际上,就是认为,2016及2017年是澳洲房价危机之年。

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但是,2016年过完,按照Moody在2017年4月发布的数据。悉尼房价的实际增长却是10.9%(这个数字偏保守,CoreLogic数字为15.5%),与年初时候它预测的2.24%想去甚远。同时,它也相应把2017年的预测从去年初的1.63%上调到7.2%,毕竟刚过去的2017年一季度,房价上涨势头非常好。

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所以,危机之年被推后至2018年到2020年,这三年,悉尼房价预期会下调1.4%,0.9%,0.3%。但是问题是,买家会遵照这样的预测来买房么?答案自然是不会的。因为假设2016年初相信了预测,到了2017年,房价已经更遥不可及了。你还要我等三年?即使真的那三年房价下行了,累积起来也不过3%,但是,2017年当年的涨幅就是7.2%(按预测),那么,现时买似乎是更好的选择。况且,三年的时间,未知情况太多,按照历史经验,房价涨的可能性远远高于跌的可能性。

更重要的是,分析数据人员可以修正他们的数值,大大小小的数字就真的只是意味着数字而已。而对于真正的物业买家,数字就是真金白银,就是宝贵的人生。所以,纸上危机的三年之约,并不值得买家去等待。

澳洲的金融制度以稳著名,在经济蓬勃发展的时候,我们或称其为保守,但是在可能面临危机的时候,其安全性也凸显了出来。在最新披露的ANZ房贷拖欠情况数据中我们可以发现,即使是在过去房价猛涨的5年内,房贷的拖欠率依旧维持在非常低的水平,并没有随着房价的高涨而大幅度提高,银行稳健的制度一直在发挥作用。这也是从数据方面,说明澳洲房市近期的回调不会造成大的危机。

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跟着开发商避开小阴霾

在考虑到危机的可能性很小,并不值得等待之后,我们对澳洲房产还是有非常大的信心的。不过,现在的澳洲房市也不是晴空万里的,怎么避开那些小阴霾,倒是可以大家探讨的。

如果说房子是产品的话,那么,最了解产品的人就是生产者-开发商。开发商的盈利公开来说就10-20%,但是只要稍有不慎,建筑施工,融资成本,市场状况,政府税收发生改变的话,最终可能会导致不如意的结果。所以,他们花费了大量时间精力研究市场和消费者(当然也有战略失误的案例)之后推出的产品,保值增值能力都不会差。

以墨尔本为例,CBD公寓现状已经是既成事实了。所以,开发商对土地项目表现出很大的热情。在墨尔本东南Casey Fields附近, Alvina买下的1405 Ballarto Rd将会规划成165个新物业和商铺。同在Ballarto Rd上,1345和1365 号,上海开发商Artemis Hotel集团买下12公顷的土地,拟建240套新房。而1425 号,35公顷的土地则被本土开发商Wolfdene和中国建筑巨头Blueways(其为保利,恒大等一线开发商的建筑承包商,员工上万)以4000万买下,拟建造600套新房。这些开发商都基本是之前在CBD,现在把资金转向土地市场的。另外大华集团在墨尔本西边总共拿下了价值3.5亿澳币的土地,并打算将其建成3000套住宅。

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(Wolfdene和Blueways在Ballarto Rd的项目 图片来源:AFR)

而在土地昂贵,公寓价格坚挺的悉尼,我们一方面可以看到大公司出的“造城”型公寓项目,也可以看到更多的中小型公司兴建联排别墅项目。

仲量联行(JLL)不久前发布的《中国开发商在澳洲的未来》报告就指出,相比较慢地建起小项目流水线,中国大型开发商现在正在使用一种以大项目快占领市场的策略。这个策略基本上是以高价收购地标类土地项目,所以,其投资回报可能比一般项目低,但是能够以低利润和高知名度迅速打开市场。文中拿万科和万达做例子,万科虽然还没有进军澳洲,但是他们在美国旧金山运作了656套的旗舰项目。万达在布里斯本和下半年要揭幕的悉尼环形码头项目都比较知名。

来自复星集团的朋友点评说,相比美国华人区的分散,悉尼墨尔本高度集中的华人区会更符合中国开发商“造城”策略的口味。已经在澳洲运作了几个大型项目的绿地集团,马上也将推出和金马集团合作的近1600套的造城项目。大公司的融资能力和抗风险能力,这个时候就表现了出来,即使市场有变化,也在他们的控制范围之内。因此我很相信,他们推出的产品,不会因为利润的压缩去降低质量,大公司更在乎的是自身的品牌价值,因此,他们的产品会有很好的保值和增值能力。

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 (绿地金马在Erskineville 16亿澳币的大型项目 图片来源:SMH)

而市场上最近比较推崇的联排别墅,土地独立屋套装,就通过紧扣土地核心价值来赢得买家。这也是市场平稳期最稳扎稳打的投资方式。其中大华在悉尼西南新区Edmondson Park,也有近10亿澳币投资的土地独立屋项目。作为大悉尼最多土地资源储备的西南,其发展是很大程度上紧扣第二机场的。虽然刚刚悉尼机场集团拒绝了承建第二机场,但是几乎是两三个小时之内,政府马上做出明确的回应:政府会承建第二机场,2018年开建,2026年完工。

所以,带土地项目,风险相对公寓较低,即使利润不如公寓,但是在现行市场环境下,无疑是很多开发商的首选。

专家只对数字负责,你要对自己负责

所以综上所述,澳洲房市近期的“微跌”,除了有市场的因素之外,更大程度上是监管者的意图。这样的“危机”,都是在政府和银行的控制范围之内,并不值特别忧虑,更不值得年轻人去推迟置业计划。只要好好挑选产品,避开陷阱,澳洲房产未来还是会有不错的回报的。

澳洲本身刚打破了荷兰保持的世界纪录,连续104个季度没有经济衰退,可圈可点。往外看,不是澳洲太安静,而是世界太吵杂,所以未来澳洲还会是全球高净值人群资产配置的重要部分。澳洲房产,更是当仁不让的主角。

说到房价降了,你听到的回应是赶紧卖房还是找机会买一个呢?我相信会是后者比较多,因为归根结底,专家只对数字负责,而你,却要对自己的人生负责。

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