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40万房贷多收9%利息!澳洲银行如此偏爱“只还利息”贷款的原因

2017-04-17 来源: 东方财富网 原文链接 作者:Vanessa 评论1条

风靡澳洲楼市的只还利息”(Interest-Only)房贷,最近成了监管层严查的重点对象。2003年时,这类房贷在银行所有自住房贷款中占比为10%,在投资房贷款中占比50%,而目前,这两个比例分别上涨到23%64%

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与以前相比,自住房的只还利息房贷比例猛增了一倍多,现在每四笔自住房贷款中,就有一笔是只还利息房贷,而投资房贷款中更有三分之二是只还利息房贷。

2014年底,证券与投资委员会(ASIC)开始调查银行是否违反了消费者信贷规定,重点对象即只还利息类房贷。上个月,APRA做了更严格的规定,要求银行只还利息类贷款不能超过30%

“只还利息”房贷并不是真的只还利息,是将还贷期(一般为30年)分为两个阶段。第一个阶段通常为5年,在这一阶段借款人只付贷款利息而不用付本金。在第二个阶段,借款人需要还本付息。

这种房贷之所以受到借款人的欢迎,因为表面上看,它减轻了借款人的经济压力。例如一笔为期25年,利率5%30万元的按揭贷款,还本付息方式的月还款额为1754元。但如果是用只还利息的方式,在贷款第一阶段,月还款额为1250元。

还有一个重要的好处,就是利息可以抵税。对于只还利息房贷,借款人第一阶段每月所付的利息都可以在应纳税收入中扣除,但是若采用还本付息的方式,所付的本金部分则无法从应纳税收入中扣除。因此可以说负扣税制度诱使了借款人选择只还利息房贷。

如前文所述,银行的只还利息类房贷无论从规模还是比例来看,都在不断扩张,为何银行如此热衷于这类贷款,以至遭遇了监管层的打压呢?

原因当然不外乎利润驱使。那么与正常房贷相比,只还利息房贷的利润要高出多少?在上周央行发布的《金融稳定报告》中,专门对只还利息房贷做了案例分析。其中一张图清楚地揭示了只还利息房贷的利润诱惑。

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上图是两笔期限30年,利息为4%,本金40万元的房贷对比。一笔为正常的还本付息贷款,一笔为5年后开始还本付息的只还利息贷款。在前60个月(5)内,两者的利息几乎没有差别;还本付息贷款的本金越来越少,但只还利息贷款的本金余额仍为40万元。

从第60个月以后,两种贷款的利息曲线(虚线)开始分道扬镳。那么总共只还利息贷款要多还银行多少利息呢?

在整个还款期内,还本付息贷款共付利息约为29万元,“只还利息”贷款共付利息约为32万元,即后者要多还9%的利息。

现在对于只还利息房贷的借款人来说,风险有多大?

一是根据摩根斯坦利的计算,当只还利息房贷的第一阶段结束时,借款人的月还款额至少要增加30%,更普遍的情况是会增加50-70%

二是还款负担突然加重的借款人往往会通过另一个只还利息贷款来再融资。与所有使用杠杆投资的情况一样,借款人的杠杆过高,在房价上涨的情况下会获得更高的收益,但是如果房价下跌,损失也会更大。

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(图片来源:网络)

所以问题来了,为了多赚9%的利息,银行让自己和借款人都承担了过高的风险,真的值得吗?

《金融稳定报告》中指出,2014年收紧房贷的监管政策出台以前,银行使用了更宽松的风控标准, ASIC2014年的调查发现,40%“只还利息借款人转为还本付息阶段时可能无法偿还更高的按揭额。而在最近,央行发现,有些借款人申请了还本付息房贷,但一获批就转为只还利息房贷。APRA近期专门要求银行整顿这一问题。


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最新评论(1)
wekeyluo 2017-04-19 回复
优势1,也是最大优势,减小最低还款额度。 优势2,税务优惠,可以抵扣负税。 优势3,增加现金流,原本应该还本金的钱还在你手上,你可以用他在投资或者消费。 总结,作为投资,首先我们明确的是投资而不是自住,投资是为了回报,所以用最少的现金流去做最大的杠杆,借银行钱去做资本增值。当然任何投资都是有风险的,包括房产投资。所以投资房产也需要专业的团队去帮客户规避风险。 最后,在宁波想要投资澳洲房产的朋友可以联系我, 微信号:wekeyluo电话☎15958298526


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